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[부동산 이야기] 인컴유닛 투자

미셸 원 / BEE부동산 부사장
미셸 원 / BEE부동산 부사장

[LA중앙일보] 발행 2019/02/07 부동산 7면 기사입력 2019/02/06 15:58

경험 없이 시작할 수 있는 부동산 투자
적은 다운페이와 낮은 이자율이 장점

LA시는 중간소득에 비해 주택가격이 높아서 미국 전체에서 주택소유율이 두 번째로 낮다.

그래서 50%가 넘는 주민들이 임대아파트에 거주하고 있어 렌트시장이 특히 활발하다. 그래서인지 한인타운을 비롯한 LA지역 아파트가 늘어도 여전히 공급이 수요를 따라가지 못한다.

시장상황이 이러니 아파트는 여전히 최고의 부동산 투자처로 꼽힌다. 하지만, 가격도 높고 최소 35% 이상의 다운페이먼트가 필요한 아파트를 구입할 수 있는 투자자는 한정되어 있다. 그렇다면 임대주택에 살고 있는 예비 바이어가 집장만도 하고 투자도 겸할 수 있는 기회가 생긴다면 얼마나 좋을까.

그래서 지난 몇 년간 한인들이 가장 많이 투자한 부동산 중의 하나가 2~4가구가 한 채로 되어있는 인컴유닛이다. 인컴유닛은 보통 2유닛(듀플렉스) 이상의 주거용 부동산을 말하는 데, 보통 부동산 경기가 주춤할 때에도 높은 가격대를 형성하고 있다.

이유는 4유닛까지의 인컴유닛을 구입할 때 단독주택과 같은 조건으로 구입이 가능하기 때문이다. 적어도 35% 이상을 다운해야하는 5유닛 이상의 아파트보다 적은 다운페이를 해도 되고, 낮은 이자율이 적용되기 때문이다.

그리고 소유주가 직접 거주하는 경우에도 한 유닛을 제외한 나머지 유닛에서 수익이 발생하니. 인컴유닛은 테넌트하고 좋은 관계를 갖고 쾌적한 주거환경을 유지할 수만 있다면 항상 수요가 있기 때문에 안전한 투자가 될 수 있다.

한편, 소규모 투자자들에 인기가 좋은 인컴유닛을 구입할 때 몇 가지 기본적인 조건들을 확인해야 한다.

먼저 건물의 상태를 봐야 한다. 인스펙션 전문가에게 맡겨 건물 벽에 균열이 생겼다거나 건물 안팎으로 수리할 곳이 있는지 확인해야 한다. 필요하다면 해당 전문가에게 다시 점검을 받아보고, 있는 그대로 구입해야 한다면 수리비가 얼마나 되는지 미리 견적을 받아보는 것도 좋다.

그리고 건물 상태보다 매매가격에 더 많은 영향을 미치는 것이 부동산에서 나오는 수입이므로 렌트 스케줄을 확인해 유닛당 월 렌트비가 얼마인지 정확히 알아야 한다. 리스계약을 확인하여 세입자들의 리스기간과 내용을 살펴봐야 한다.

이런 조건들을 알아보기 위하여 에스크로 도중에 테넌트로부터 '테넌트 에스토펄(Tenant Estoppel)' 을 받아 정확한 렌트와 조건 등을 확인해야 한다.

테넌트가 나중에 번복하는 것을 금지하는 조항이 들어있는 이 서류에는 리스기간, 렌트가격, 시큐리티 디파짓 등의 내용이 들어 있다.

그리고 월수입만큼 중요한 것이 경비이다. 아파트와 마찬가지로 4유닛 이하의 인컴유닛은 건물주가 물값과 재산세, 보험료, 가드닝 비용, 교체비용 등 모든 수리비용을 부담하는 것이 일반적이다. 그러므로 수입에서 경비를 빼야 실제 수익(NOI)이 나온다.

부동산 투자는 가지고 있기만 해도 점점 재산이 늘어나지만, 대부분 서민들은 집을 살 때 융자한 돈을 매달 나누어 상환해야 하고 그 외의 여러 가지 페이먼트로 인하여 다시 목돈을 장만하는 것이 쉽지 않다. 그러므로, 부동산 투자에 관심이 있더라도 누구나 실천에 옮기기는 어렵다. 그래서, 인컴유닛을 장만하는 것을 대안으로 추천하고 싶다.

▶문의:(213)505-5594

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