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[부동산 가이드] 2019년 바뀐 부동산 관련법

이상규 / 뉴스타부동산 발렌시아 명예 부회장
이상규 / 뉴스타부동산 발렌시아 명예 부회장

[LA중앙일보] 발행 2019/02/07 부동산 7면 기사입력 2019/02/06 16:23

재해지역 선포 1년 내에 보험취소 못 해
보험청구 소송 소멸시효 24개월로 늘어

법이나 법률 문서들은 세월이 지남에 따라 시대 상황에 맞게 추가되거나 개정된다. 부동산 매매에 참여하는 모든 당사자들은 법 개정 내용뿐 아니라 이에 따라 각종 문서들도 바뀌므로 에이전트들 통해 숙지하여 부동산 매매에 나서는 것이 필요하다. 올해 개정되거나 추가되는 부동산 관련법 몇 가지를 지면을 통해 소개하고자 한다.

첫째, 주택보험에 들은 소비자 보호에 대한 법이다. 지난 여름 캘리포니아는 대형 산불로 많은 피해를 보았다. 대형 산불 피해에 대한 소비자 보호가 올해 더 강화되었다. 보험회사들이 자기들도 손해를 줄이기 위해서 여러 이유로 보험 클레임을 거절하거나 커버를 제한하기 위해 여러 가지 술수를 쓴다.

그래서 소비자들인 주택 소유주들을 위해 불리한 조건이나 약관을 제한하는 법안이 많이 통과되었다. 가령 재해지역으로 선포되는 날로부터 1년 동안은 기존에 들었던 보험을 일방적으로 취소하거나 거부하는 것을 금지한다. 그리고, 만약 집이 완전히 없어졌을 경우 다른 곳, 다른 땅에 집을 짓거나 다른 집을 살 때 보험금 지급을 거부하거나 제한했는데 이것을 금한다.

즉, 보험금을 받아서 다른 지역에 집을 짓거나 집을 살 수 있는 길이 열렸다. 그리고, 비상사태 상황에서 집을 잃어버렸다면 보험회사에 대해 소송을 걸 수 있는 기간, 즉 소멸 시효를 12개월에서 24개월로 늘렸으며 집을 완전히 다시 지어 온전히 보상을 받을 수 있는 기간을 24개월서 36개월로 늘리는 등 여러 가지 면에서 자연 재해로 집을 잃어 버린 주택 소유주들에게 유리하게 법이 개정되었다.

둘째, 유닛을 소유하고 계신 분들이 직접 영향을 받는 법이 새로 생겼다. 올 1월 1일부터 3유닛 이상 주택 중 외벽에 붙어있는 발코니, 덱, 계단 같은 구조물들은 6년마다 인스펙션을 받아야 한다.

즉, 2025년 1월 1일까지는 인스펙션을 받아야 한다. 인스펙터는 아키텍트, 면허가 있는 건축 엔지니어, 다층의 나무 프레임 빌딩을 짓는 분야에 5년 이상 경험이 있고 면허가 있는 빌딩 컨트렉터, 면허가 있는 빌딩 인스펙터 등이다. 이들을 고용해서 방수가 제대로 되는지, 곰팡이가 있는지, 구조 변경 유무 등의 전반적인 상태, 얼마나 더 튼튼하게 버틸 수 있는 지의 연수 등을 조사한다. 만약 문제점이 나타나면 면허가 있는 컨스트럭터를 통해서 고치거나 업데이트를 해야 한다.

셋째, 상가, 오피스 같은 커머셜 빌딩의 테넌트가 돈을 내지 않고 야반도주하거나 돈을 내지 않고 가게 문을 닫았을 경우 전에는 랜드로드가 적어도 14일이 지난 다음 Notice of belief of abandonment를 가게 문 앞에 붙여야 했다. 그런데 바뀐 법에서는 3일 동안 돈을 내지 않고 문이 닫혀져 있다면 바로 Notice of belief of abandonment를 직접 붙이거나 메일로 보낼 수 있을 뿐 아니라 오버나잇 메신저로 바로 보낼 수 있다. 그리고 테넌트가 남겨놓은 개인 물건에 대한 처분도 바뀌었다.

전에는 750달러 미만이었는데 이제는 2500달러 또는 한 달치 페이먼트 금액까지 랜드로드가 임의로 처분할 수 있도록 했다. 자세한 법 케이스에 대한 서비스는 미리 변호사와 직접 상담하는 것이 좋다.

문의:(818)439-8949

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