[한국은 지금]뉴타운 투자 '4차로 몰려간다'

뉴타운 개발 확정 지역에 까다로운 거래 허가 규제가 가해지자 뉴타운 후보지로 거론되면서 규제가 없는 지역에 투자수요가 몰리고 있다.
사진은 서울시 3차뉴타운 지정에 탈락한 구로구 구로동 일대.




＂지정 전에 사자” 4차 예정지에 투자 몰려

27일 오후 서울 마포구 망원동 노후 연립주택 밀집촌. 왕복 2차로변 곳곳에 들어선 부동산중개업소 중 한 곳에서 주부 2명이 중개업자와 투자 상담을 하고 있다.
중개업자는 “이미 뉴타운으로 지정된 곳은 각종 규제로 투자 매력이 크게 떨어졌기 때문에 망원동과 같이 뉴타운으로 지정될 가능성이 크면서 아직 규제가 없는 후보지가 유망 투자처”라며 투자를 권한다.


　요즘 서울 부동산시장에선 뉴타운 후보지로 거론되는 곳에 투자 수요가 몰린다.
정부가 부동산 투기를 막겠다며 특별법을 만들어 지난해 10월부터 최근까지 서울 시내 뉴타운 개발 확정 지역 18곳을 재정비촉진지구로 지정, 강도 높은 규제를 가하면서 나타난 일종의 풍선효과(풍선의 한 곳을 누르면 다른 곳이 불거지는 것처럼 특정 문제를 해결하는 과정에서 또 다른 문제가 나타나는 것)다.
재정비촉진지구로 지정된 뉴타운 지역에서는 유주택자가 투자 목적으로 또 다른 집을 사기가 사실상 불가능하다.
대지 면적 20㎡(6평)가 넘는 집에 대해선 무주택자에게만 거래 허가가 나기 때문이다.


　◆“이쪽 누르니 저쪽 튀네”=투자자들이 몰리는 곳은 2005년 서울 3차 뉴타운 지정 당시 신청서를 냈다가 탈락해 4차 뉴타운 지정을 기다리고 있는 도봉구 창2·3동, 구로구 구로본동·구로2동, 중구 신당1동 등이다.
구로구 구로동 뉴타운부동산 김은용 사장은 “기존 뉴타운 규제에 따른 반사이익 때문인지 지난해 말 이후 거래가 자유로운 이곳에 외지인 투자 수요가 계속 몰리고 있다”고 전했다.


이에 따라 지난해 이맘때 ㎡당 242만~303만원(평당 800만~1000만원)이던 구로동 지분 값(재개발 이후 새 아파트를 배정받을 수 있는 권리)이 최근 ㎡당 272만~454만원(평당 900만~1500만원)으로 뛰었다.


　서울시가 올 초 집 값 불안이 우려된다는 이유로 4차 뉴타운 지정 발표를 전면 보류한 것도 뉴타운 후보지 거래시장엔 되레 호재로 작용하고 있다.
유엔알컨설팅 박상언 사장은 “지정 시기만 늦춰졌을 뿐 개발 가능성은 여전히 부각돼 투자자 입장에선 규제 없이 사고팔 수 있는 시간적 여유가 더 생긴 셈”이라고 지적했다.
도봉구 창2동 태영공인 성광재 사장은 “4차 뉴타운 지정 보류 이후 잠시 주춤하던 매수세가 추석 이후 다시 쏠려 지금은 매물이 귀한 상태”라고 말했다.
창2동의 경우 지분 값이 1년 전에 비해 평당 400만원가량 올랐다.


　3차 뉴타운 탈락지 이외에 4차 뉴타운 후보지로 새롭게 거론되고 있는 지역에서도 투자 열풍이 거세다.
마포구 합정동 발해공인 정의창 사장은 “투자 문의는 쇄도하고 있지만 뉴타운 개발에 대한 집주인들의 기대감이 높아 매물 회수 현상까지 나타나고 있다”고 전했다.


　아파트와 달리 노후 연립주택에는 총부채상환비율(DTI) 등의 대출 규제가 없어 집값의 60%까지 은행에서 빌릴 수 있다는 점도 투자 수요를 부추기고 있다.
지난해 5·31 지방선거 때 서울 시내 각 구청장 후보들이 대부분 ‘뉴타운 확대’를 핵심 공약 사항으로 걸고 나와 당선된 점도 뉴타운 후보지 거래시장에 지속적인 호재로 작용할 전망이다.
다음 선거 때 ‘표심’과 연결되기 때문에 구청 입장에선 공약 이행에 신경 쓸 수밖에 없다는 것이다.


　◆투자 주의점도 많아=뉴타운 후보 지역에선 투기 세력까지 가세해 곧 개발될 것처럼 현혹하는 경우가 많다.
일부 투기 세력이 싼 값에 여러 채의 주택을 산 뒤 그럴듯한 헛소문을 퍼뜨려 비싼 값에 되파는 식이다.
양천구 목동 옛 시가지와 강서구 화곡동의 경우가 대표적이다.
이들 지역에선 지난해부터 “구청이 뉴타운 개발 타당성을 검토하고 있으며 서울시에 의해 곧 4차 뉴타운으로 지정될 것”이란 소문이 파다했고 일부 투자자를 중심으로 집을 보지도 않고 사는 묻지마 투자 열풍까지 불었다.
그러나 실제 구청 조사 결과 노후도 여건 등이 안 맞아 당분간은 뉴타운 추진이 어렵다는 사실이 밝혀지면서 투자 열기는 싸늘하게 식었다.


앞으로는 뉴타운 사업지에도 분양가상한제가 적용되기 때문에 이전에 비해 사업성이 떨어진다는 점도 고려해야 한다.
J&K부동산투자연구소 권순형 소장은 “뉴타운 후보지 투자의 경우 투자자금이 장기간 묶일 수 있고, 기대수익이 높은 만큼 투자 위험도 크다는 점을 명심해야 한다”고 조언했다.



함종선 기자
　
◆뉴타운=지난해 재정비촉진지구 등의 내용을 담은 도시재정비촉진특별법이 시행되기 전 서울시가 자체 조례에 따라 추진해 온 도심 광역 개발 단위. 서울시는 이 용어를 계속 쓸 예정이지만 4차 뉴타운 등 앞으로 지정될 뉴타운의 공식적인 명칭은 재정비촉진지구로 바뀌게 된다.


◆재정비촉진지구=정부의 특별법 지원을 받아 추진되는 도심 광역 개발 단위. 일정한 면적 요건을 갖춰야 하고 주거지형과 중심지형으로 나눠 개발된다.
용적률 상향 등 인센티브가 주어지지만 대지 면적 20㎡(6평) 이상 집을 거래할 때는 무주택, 실거주, 3년 전매제한 등의 까다로운 토지 거래 허가조건이 붙는다.



성격 다른 서울 뉴타운·뉴타운 예정지

■재정비촉진지구로 지정된 뉴타운 18곳

은평·북아현·수색증산·방화·신월신정·신길·시흥·신림·흑석·노량진·한남·거여마천·중화·이문휘경·길음·장위·상계·창신숭의

■4차 뉴타운 지정 기대감 큰 지역

강동구 천호1·3동, 강북구 미아 1·2·8동과 수유 1동, 구로구 구로본동·구로2동, 광진구 화양동, 노원구 월계1·4동, 도봉구 창2·3동, 동대문구 제기·청량리동, 서초구 방배2·3동, 성동구 성수1·2가동, 성북구 정릉동, 중구 신당동 등

자료:서울시