[부동산 가이드] 모기지보험(PMI)

미셸 원 / BEE부동산 부사장

다운페이 집값의 20% 미만일 때 필요
구매 후 주택가격 상승하면 면제혜택

많은 젊은 세대들이 첫 집 장만을 적은 다운페이먼트로 시작한다. 다행이 이런 바이어들을 위해 3.5%나 5%만 다운페이를 하면 집을 살 수 있는 융자 프로그램이 있다.

그러나 돈을 빌려주는 융자은행에서는 20% 미만의 다운페이를 한 주택의 경우 그만큼 위험률이 올라가기 때문에 모기지 보험을 강제로 들게 한다.

이 보험을 프라이빗 모기지보험(PMI: Private Mortgage Insurance)이라고 부르는 데, 20% 미만의 다운페이를 했을 때 들어야 하는 PMI 비용이 만만치 않다. 그러나 재향군인을 위한 Veterans Loan은 물론이고 가끔 모기지보험을 요구하지 않는 렌더도 있으므로 미리 PMI를 요구하는 은행과 융자조건을 비교하여 보고 시작하는 것도 필요하다.

지난 몇 년 동안 남가주 주택 가격이 많이 올라 적은 다운페이를 하고 주택을 구입한 홈 오너들은 그동안 지불해 오던 PMI 지불을 면제하기 위한 신청을 할 수 있다. 그러면 가정 경제에 도움이 되는 PMI 지불을 면제받을 수 있는 조건과 면제 신청과정을 알아보자

먼저 PMI는 다운페이가 집값의 20% 미만일 때 들어야 하는 보험이므로, 주택 가격을 감정하여 현재 남아 있는 융자액이 주택 가치의 80% 이하로 떨어졌는지 확인한다.

융자 은행은 집값이 상승했거나 그동안 상환된 융자액이 모여 융자 잔액이 가격의 80% 이하로 떨어졌다면 심사 후 PMI를 면제해 준다.

그러나 본인이 살고 있는 집이 아니고 투자용으로 렌트 수입이 들어오는 경우는 주택가격에 비해 융자금이 70이나 75% 이하로 낮아져야만 PMI를 면제받을 수 있다.

그런데 혹시 융자 은행에 PMI 신청을 해서 은행에서 실시한 감정가격이 낮게 나오는 경우에는 감정비만 버리게 될 수도 있으므로 은행에 신청하기 전에 감정사나 부동산 에이전트를 통해 현 주택 가격을 알아보는 것이 좋다.

한편 감정가가 조금 모자를 때, 가지고 있던 여윳돈이 있다면 몇 만 달러 정도를 더 갚고 PMI를 면제받는 것도 좋은 방법이다.

하지만 FHA를 비롯한 몇 렌더들은 주택의 가치가 올라갔어도 PMI를 면제해 주지 않는 경우도 있으므로, 이때는 비용이 좀 들어도 다른 융자 은행을 찾아 재융자를 하는 것도 좋다. 재융자를 할 때 혹시 현재 융자 은행에 일정기간을 채우지 않고 융자금을 상환했을 때 지불해야 하는 벌금(Prepayment Penalty)이 있는지 확인해 보고 시작해야 한다. 보통 2년 정도일 때가 많다.

그리고 자연적으로 집값이 상승하는 것도 있지만 리모델링을 통해 주택의 가치를 상승시켜 모기지 비율을 낮추는 방법도 있다. 요즘 이슈가 되는 뒤뜰에 별채(ADU)를 짓거나 부엌을 고치고 방을 추가로 넣는 등 증.개축을 하는 수도 있다.

특히 많은 젊은 부부들이 다운페이먼는 충분하지 않았어도 월수입이 충분할 경우 매달 내는 페이먼트에 일정액을 추가하여 올려서 내거나 격주에 한 번씩 페이먼트를 하여 융자액이 짧은 시간 안에 80% 이하로 내려갈 수 있게 하는 것도 좋다. 덧붙여서 대개 융자 금액이 큰 점보론은 PMI가 없는 프로그램이 많으니 미리 융자 은행에 알아본 후 주택 구입을 시작하는 것이 좋다.

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