금리 인상되면 대출 받기 쉬워진다

신규 및 재융자 신청 줄어 규제 문턱 낮춰져
변동 이자율 모기지 고정 이자율로 전환해야

금리 인상으로 인해 주택시장이 좋지않은 영향을 받는 일은 발생하지 않고 있다.

작년 12월14일 연방준비제도이사회(FRB)가 최근 10년래 두 번째 기준금리를 인상하고 올해도 최대 세 차례 인상돼 연말에는 1.25-1.50%에 도달할 것이라는 예상이 나온다. 이와 함께, 2018년과 2019년에도 각각 두세 차례 인상이 이뤄질 것으로 보여 각별한 관심이 요구된다.

금리인상이 경제에 대체로 나쁜 영향을 미치긴 하지만 일반론적인 관점일 뿐이며, 남보다 상대적으로 영향을 덜받기 위한 개별적인 노력 여하에 따라 금리인상이 긍정적인 영향으로 작용할 수도 있다. 지난 1970년대 중동 오일 쇼크 당시 양도성 예금증서(CD) 이자율은 10% 이상, 1980년대 한때는 20%에 육박하기도 했으나 주택시장에 미치는 영향은 크지 않았다.

금리가 올라가면 돈을 빌리는데 들어가는 비용이 많이 들어가기 마련이지만, 대출을 받기는 훨씬 쉬워진다. 주택 모기지 금리의 경우, 금리가 인상될 경우 신규 모기지는 물론 재융자 모기지 신청도 줄어들게 된다. 은행은 수익이 떨어질 수밖에 없기 때문에 어떤 방식으로든 대출 규제 문턱을 낮추려고 한다. 따라서 저금리 시대에 융자장벽에 막혀 대출을 받지 못하던 사람들도 융자 얻기가 한결 수월해진다.

작년 12월 이후 세 차례에 걸쳐 금리가 인상됐으나 모기지 금리는 예상보다 훨씬 더디게 상승하고 있으며, 금리 인상 발표 시기를 전후해 약 2~3주동안 2015년과 2016년에 버금가는 낙폭으로 하락하기도 했다.

모기지 렌더는 높아진 금리 때문에 금리가 더욱 낮은 모기지 상품을 출시할 수 있는 여력을 지니기도 한다. 지난 2000년 모기지 금리가 1년전에 비해 1%(100베이스 포인트)나 인상되자 모기지 신청건수가 급감했으나 은행은 수익악화를 막기 위해 대출규제를 풀어 저신용자의 접근을 쉽게 했다. 물론 2000년대 중반 대출 규제장벽이 완전히 사라졌던 서브프라임 노닥 모기지 시대가 도래하기는 힘들지만, 모기지 문턱이 한결 낮아질 것이라는 예상은 충분하다. 실제로 도날드 트럼프 행정부의 규제완화 정책에 의해 모기지 문턱이 많이 낮아지는 추세다.

모기지 금리 인상으로 인해 주택 수요가 줄어들면서 최근의 주택 가격 상승세가 둔화돼 전반적으로 주택 매매 활성화에 도움을 줄 수 있기 때문에, 바이어에게는 상당한 도움이 될 수 있다. 최근 연준의 기준금리 인상 러시가 이뤄지지 않았더라면 주택 가격 증가세가 현재보다 훨씬 가팔라 최근의 매매 증가세를 기대하기 어려웠을 것이다. 워싱턴 등 동부지역의 경우 작년 중반기까지 지나친 가격 상승으로 매매가 둔화됐으나, 금리 인상 여파에 의해 수요를 억제하면서 보다 완만한 가격 상승세를 유도해왔다. 홈 에쿼티 융자나 HELOC(home equity lines of credit) 등도 과거보다 높아진 이자율이 부담이긴 하지만, 이전보다 훨씬 수월하게 대출을 받을 수 있다는 점에서 환영할 만한 자영업자 한인들도 많다.

금리인상은 필연적으로 인플레이션을 동반하기 위해 돈값이 비싸지는 현상과 돈값이 싸지는 현상이 동시에 나타난다. 주택모기지 금리에서 1% 포인트 인상은 상당한 충격일 수 있으나 물가와 함께 임금 등 소득도 함께 오를 수밖에 없기 때문에, 그 부담과 충격을 상쇄시킬 수 있다. 현재 체킹 어카운트 이자율이 0% 안팎, 고율 세이빙 어카운트 이자율이 1% 안팎에 불과한 현실을 감안하면, 고금리 시대가 알뜰하게 저축하는 사람에게 상당한 혜택을 줄 수도 있다. 미국인은 대체로 은퇴나 자녀 대학교육 목적의 주식투자 계좌 위주로 여윳돈을 관리하는 데 비해 현금저축성 자산 선호도가 높은 한인들은 고금리로 상당한 이점을 지니게 된다.

물론 저축성 예금에 대한 금리가 연준의 기준금리와 연동해 자동적으로 인상되지는 않는다. 저축성 예금 금리는 은행간 경쟁으로 인해 불거지는데, 지난 1970년대와 1980년에는 투자 여신이 부족했던 시중은행간 경쟁으로 기준금리보다 훨씬 높은 CD 금리 상품이 등장했었다. CD 등의 금리는 또한 개스가격 인상과 마찬가지로 오를 때는 빨리 오르고 내릴 때는 천천히 내리기 때문에, 올라가는 시점을 눈여겨볼 필요가 있다. 전문가들은 대체로 오는 8~9월을 기점으로 CD금리가 몰라보게 올라갈 것으로 예측하고 있다.

올해는 상하고하를 막론하고 임금인상 러쉬가 불가피하며, 상품 가격인상으로 인해 소매업에 종사하는 한인의 매출도 늘어나게 된다. 연방정부 학자금 융자는 고정이자율로 묶여 있어 기준금리 인상에 전혀 영향을 받지 않지만, 시중은행 학자금 융자액의 절반 정도는 변동이자율이기 때문에 어느정도 대응이 필요하다. 시중은행 변동이자율 학자금 융자는 기준금리와 직접적으로 연동하도록 만들어 놓았다.

변동이자율 학자금 뿐만 아니라 변동이자율 주택 모기지 등의 경우 고정이자율로 전환해 점점 더 높아지게 되는 이자비용을 줄여야 한다. 자동차 융자와 크레딧 카드 부채 이자율은 모두 기준금리에 연동돼 인상될 수밖에 없다.

자동차 융자는 단기 고정 융자라는 점에서 인상율이 크지 않지만, 크레딧 카드의 경우에는 심각할 정도의 인상율을 기록할 것이다. 연준 기준금리 인상일로부터 한달도 되지 않는 기간에 J.P. 모건, 체이스, 웰스파고, 뱅크오브아메리카 등 미국의 주요 시중은행의 크레딧 카드 이자율이 일제히 인상됐다. 이자율이 부담될 정도로 크레딧 카드 잔액이 많은 한인들은 우선적으로 달러 사채 이자율에 버금가는 이 부채부터 청산해야 한다.

김옥채/객원기자