융자 조건 완화돼도 최소 자격 갖춰야

크레딧 점수, 수입 대비 부채 비율 등 관리 필요

최근 주택융자 조건이 상당히 완화되는 추세이긴 하지만, 융자를 위한 3대 조건인 크레딧 점수와 수입 대비 부채 비율(DTI:Debt-to-income ratios), 다운페이먼트 비율이 모두 나쁘다면 여전히 융자가 어렵다. 따라서 현명한 재정관리가 필요하다.

모기지 분석기관 엘리 매이의 분석 결과 지난 5월 일반 컨벤션 주택융자를 승인받은 사람의 57%가 FICO 크레딧 점수 600~699점에 속했다. 이 중 42%는 600~649점대에 속해 2015년의 39%에 비해 융자승인을 위한 FICO 크레딧 점수가 크게 하락했다는 점을 알 수 있다. 저소득층 첫주택 구입세대가 주로 이용하는 연방주택국 FHA 융자의 경우 500점대도 흔했다.

연방당국은 수입대비부채비율 DTI, 즉 주택 모기지를 포함한 부채가 월정 소득에서 차지하는 비율이 43%를 초과할 경우 사실상 융자를 내주지 않았다. 하지만 국책 모기지 기관 프레디 맥의 분석 결과 컨벤션 융자를 승인받은 사람의 평균 DTI 비율이 35%로 1년전의 33%에 비해 크게 완화됐다. FHA 융자는 평균 42%였다.

컨벤션 융자의 경우 45%, FHA 융자의 경우 55%까지 용인해주면서 43% 원칙이 깨지고 있으며, 그 속도도 점점 빨라지고 있다. 컨벤션 융자의 경우 다운페이먼트 평균 비율이 20%로 1년전의 24%에 비해 크게 낮아졌다.

FHA 융자가 3.5%, 연방보훈부가 2%, 국책모기지기관들이 3% 다운페이먼트 프로그램을 출시하고, 시중 모기지 렌더가 경쟁적으로 다운페이먼트 비율을 낮추면서 하락속도가 눈에 띄게 빨라지고 있다.

심지어 퀴큰 론스 등의 민간 렌더는 1% 프로그램을 출시한 상태다.

세 가지 조건이 모두 완화되는 추세이긴 하지만, 세 가지 조건이 모두 좋지 않은 주택 바이어가 융자를 승인받는다고 하기는 힘들다. 모기지 심사 과정에서 세 가지 조건 중 하나나 둘은 나빠도 나머지 조건이 좋으면 융자 승인을 얻을 가능성이 예전보다 높아졌다는 얘기일뿐 세 가지 조건이 모두 나쁘면 결정적인 하자로 작용하는 것은 마찬가지다. 크레딧과 수입 대비 부채 비율, 다운페이먼트 비율이 함께 움직이고 한가지 조건이 좋은 사람이 나머지 조건도 좋을 확률이 높다.

하지만 세 가지 조건이 모두 좋지 않은 사람 중 노력 여하에 따라 둘, 적어도 하나의 조건은 개선시킬 여지가 충분하기 때문에, 과거보다 훨씬 유연하게 융자시장을 노크할 수 있다. 세 조건이 엇비슷하게 나쁠 경우 하나를 희생하더라도 다른 조건을 좋게 만드는 전략도 필요하다. 수입 대비 부채 비율이 좋지 않다면 크레딧 점수 악화를 감수하고 부채를 청산하는 방법을 권하는 전문가들도 있다.

김옥채/객원기자