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[부동산가이드] 대형 쇼핑센터의 변화

이상규 / 뉴스타 부동산 명예부사장

레저 등 시설 갖춘 복합센터로 전환
투자자들도 브랜드화한 쇼핑몰 원해


최근 대형 커머셜 부동산들의 퇴출이 늘고 있다. 그동안 소비자 구매는 메이시, 시어스, JC페니, 타겟, 베스트바이 같은 대형 쇼핑센터를 중심으로 이루어졌다. 그래서 대형 쇼핑몰의 소형매장이나 푸드코트에 비즈니스를 새로 오픈하는 한인들에게는 시작부터 성공을 예약했었다.

하지만, 최근 10여 년 동안 인터넷 기술 발달로 소비자 구매 패턴이 바뀌었다. 아마존과 같은 온라인 쇼핑몰 거래가 급속히 늘어난 반면 대형 몰에서의 소비는 대폭 줄었다. 지난 2년간 문을 닫은 대형 스토어가 수천 개가 넘는다.

이를 반영하듯 지난해 대형 상업용 부동산의 가격과 거래량이 모두 소폭 하락했다. 대형 쇼핑 몰의 전성시대는 가고, 생존을 위해 새로운 스타일의 쇼핑센터가 출현하고 있다.



가장 큰 이유는 메이시나 JC페니 같은 대형 백화점의 경우 밋밋하고 특색이 없는 소형 판매 매장들로만 구성되어 소비자들을 끌어들이지 못하기 때문이다.

오히려 소비자들은 온라인에서 물건을 구매한 다음 쇼핑몰에 직접 들러 픽업하는 소비 패턴이 늘고 있다. 즉 대형 쇼핑몰이 이젠 물건 픽업 장소 정도로 전락한 것이다.

그래서 대형 쇼핑 공간의 필요성이 점점 줄어들고 소비자들을 끌어들이기 위한 쇼핑센터 리모델링이 점점 늘고 있다. 가령 쇼핑센터의 기존 매장에 레저나 엔터테인먼트 시설을 추가로 지어 소비자들이 즐기면서 쇼핑할 수 있는 공동 구역을 만드는 것이다.

또는 소매 매장만 있는 것이 아니라 식당, 호텔, 주거시설, 여가생활을 위한 헬스센터 등 복합 쇼핑센터를 조화롭게 꾸미는 것이 요즘 추세다.

이런 대형 쇼핑센터의 변화는 작은 쇼핑센터를 소유한 한인 투자자들에게 시사하는 바가 크다. 그동안 소형 판매점으로만 구성되어 있던 쇼핑센터를 구입했던 투자자들이 이젠 소매점에 오피스, 식당 등 다양하면서도 조화롭게 테넌트가 들어 있는 쇼핑센터를 찾고 있다.

작지만 대형 쇼핑몰이 갖고 있지 않은 특징들을 잘 살려 쇼핑센터를 브랜드화하는 일이 그 어느 때보다도 필요하다. 지금 한인들이 소유하고 있는 상업용 부동산들은 지난 부동산 하락기에 투자로 산 매물들이 많다. 충분한 에퀴티가 있기 때문에 그 부동산에 투자 여력이 있다.

그럴 때 그 쇼핑센터만이 가질 수 있는 특징들을 인근 주민들의 성향과 소비 패턴을 잘 파악하여 리모델하는 것이 좋다.

과거에는 건물을 완전히 철거한 다음 신축하여 쇼핑센터의 콘셉트를 잡아갔지만 지금은 건축 기술의 발달로 신속하면서도 비용을 줄이면서 개축이 가능해졌다. 특히 새로 들어올 테넌트나 기존 테넌트와 비용을 분담하면서 쇼핑센터를 업그레이드하는 추세가 점점 늘고 있다.

상업용 부동산을 단지 시장 흐름에 맡겨두어 오르길 기다리는 수동적인 자세에서 벗어나 장기적인 계획을 갖고 임하는 것이 중요하다.

시장 환경, 경제 변화, 입지 조건 같은 것이 과거의 투자 성공의 포인트였다면 이제는 변화하는 시장 트렌드를 잘 이용하여 테넌트를 재배치하고 업그레이드하여 브랜드화를 얼마나 잘하느냐에 달려 있다고 해도 과언이 아니다.

▶문의:(818)439-8949


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