[부동산가이드] 1031 익스체인지(Exchange)

김주희(수잔 김) / 뉴스타 부동산 명예부사장

부동산 팔아 재투자할 때 유용
규정 까다로워 전문가와 상담 필수

미국에서 부의 축적수단으로 많이 이용되고 있는 '1031 Exchange'라는 제도는 한국에는 존재하지 않아 많은 사람이 모르고 있다.

이 제도는 부동산 투자가가 재산을 팔고 난 후, 다른 새로운 부동산에 재투자를 할 때, 유용한 제도이다. 국세청(IRS) 규정 중 1031(a)(1) 조항에서 언급하고 있는 이 내용 때문에 이 제도를 1031이라고 부르고 있다.

"No gain or loss shall be recognized on the exchange of property held for productive use in a trade or business or for investment, if such property is exchanged solely for property of like-kind which is to be held either for productive use in a trade or business or for investment."

이 제도의 이해를 위하여 구체적으로 예를 살펴보자. 한 투자자가 자본이득이 40만 달러 생겼고, 연방택스, 주택스, 순투자이익에 대한 세금 등 모든 세금이 약 14만달러가 생겼다고 가정하면, 세금을 내고 난 후 약 26만 달러만 순수한 자산증식 부분으로 투자가 가능하게 된다.

약 25%를 다운페이먼트를 하고 75% 정도의 론을 얻는다고 가정하면, 투자자는 약 104만 달러의 새 부동산 투자를 할 수 있게 된다. 그런데, 만약 이 투자자가 1031 exchange 제도를 이용한다고 하면, 이 투자자는 처음의 40만 달러를 전부 재투자하여 약 160만 달러의 부동산을 구매할 수 있다.

이상의 예에서와 같이 이 제도는 투자자의 자본이득에 대한 세금을 연기함으로써 자산의 증식과 투자 회수율을 극대화할 수 있도록 돕는 제도이다. 예를 들면 'like-kind' 의 규정이 종종 정확히 같은 종류의 부동산으로 오해되기도 하고, 간과되거나 잘못 이해되기도 한다.

1031 조항에서 인정되는 부동산의 범위는 매우 다양한데, 다음과 같은 예들도 'like-kind'부동산에 포함된다.

▶Land의 소유권( Fee)이 있는 부동산에서 30년 이상의 리스 홀드(땅 임대)로 바꿀 때 ▶빈 땅에서 커머셜 건물로 바꿀 때 ▶2 Units 하우스를 상가 건물로 바꿀 때 ▶렌트용 단독주택을 다가구 주택의 아파트로 바꿀 때 ▶웨어하우스같은 산업용 건물을 리조트 지역의 렌트를 주기 위한 휴가용 별장으로 바꿀 때 등이다.

이 제도의 큰 혜택은 자산의 재투자를 극대화하는 지렛대 효과(laverage)이다. 또한 어떤 특정 지역이나, 특정 종류의 부동산에 집중되어 있는 것을 분산하여 자산의 분산투자를 하기도 하고, 이 제도를 통하여 다시 바꿈으로써, 쉽고 효과적인 관리를 할 수 있는 부동산으로 세금을 내지 않는 상태에서 바꾸기도 쉽다.

이러한 이점 때문에 미국에서 부동산 투자를 통해서 많은 사람이 부를 상대적으로 쉽게 축적한다. 그러나, 까다로운 규정과 잘못된 이해로 인하여 1031을 할 기회를 안타깝게도 놓쳐, 세금을 고스란히 내는 케이스를 종종 본다.

이러한 1031을 효과적으로 이용하기 위해서는 부동산 전문가의 상담이 필요하다.

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