[수익형 부동산] 2~4세대 인컴 유닛

월세 명세서 ‘렌트 롤’ 꼼꼼히 살펴야
내 집 장만은 물론 임대소득도 가능해

요즘 핫 아이템인 ‘인컴 유닛’은 일정 금액을 투자해서 다달이 고정이익을 얻을 수 있고 재산도 증식할 수 있다. 우리가 흔히 말하는 인컴 유닛이란 보통 2유닛(듀플렉스) 이상의 여러 유닛이 한 건물 혹은 별채를 포함해서 한 매물로 형성되어 있는 것을 일컫는 말이고 또한 멀티 패밀리, 렌털인컴 유닛, 멀티유닛으로도 알려져 있다. 2유닛에서 4유닛까지는 레지덴셜 부동산, 5유닛 이상은 커머셜 부동산으로 분류된다. 오늘은 큰 투자자가 아니더라도 쉽게 구매할 수 있는 2~4유닛에 대해서 알아보도록 하겠다.

요즘 인컴 유닛을 구매하려는 바이어들의 성향을 보면, 현재 렌트를 살고 있는데 코로나로 인해 안정된 생활을 찾고 싶어 첫 집을 구매하려는 바이어들이 집 장만도 이루어 내 집에 살면서 또한 그 안에서 수익도 창출해 내어 모기지 페이먼트 부담도 줄이면서 차후에 집 가치가 상승해 에퀴티를 늘리는 수익 창출도 기대할 수 있는 이 모든 것을 동시에 만족하게 할 수 있는 방법을 택하는 경우이다. 또 은퇴 준비를 하는 시니어 분들께서 은행에 가지고 있던 재산이 요즘은 은행 이자로 누릴 수 있는 혜택이 많지 않으므로 그 돈으로 인컴 유닛에 투자해 다달이 고정 수입으로 은퇴 후 삶을 현명하게 계획하시는 경우가 있다.

인컴 유닛 투자에 필요한 부동산 용어를 한번 알아보도록 하자. 먼저 캡 레이트(Cap Rate)는 연간 거두어지는 넷 인컴(총 걷힌 월세에서 경비를 제외하고 난 순수익)을 집 가격으로 나누어 나오고 그 숫자는 집 가격 대비 얼마나 수익을 잘 거둘 수 있는지를 말해준다.

보통 4~5% 캡 레이트면 꽤 좋은 수치라고 볼 수 있다. 또한 렌트 롤(Rent Roll)은 각 유닛의 임차인들로부터 렌트비를 얼마씩 받고 있는지 보여주는 월세 내용이라고 보면 된다. 또 공실률은 임차인이 바뀔 때 비어져 있는 것에 관한 수치로써 보통 5% 정도로 계산한다. 그렇다면 인컴 유닛을 고를 때 가장 염두에 두어야 할 부분은 무엇일까? 무엇보다 수익을 기대하는 만큼 월세가 얼마나 들어오고 있는지, 현 시세와 비교해 차이가 크게 나지는 않는지 알아볼 수 있는 렌트 롤을 확인해 보아야 하겠다.

두 번째는 인스펙션을 통해 집 상태가 어떤지 잘 파악해야 한다. 구매 후에 수리해야 할 부분이 있는지 또한 수리와 관리가 얼마나 잘되어져 있는지 확인해 보는 게 중요하다. 이러한 과정들을 통해 집을 꼼꼼히 잘 살펴보고 내 상황에 잘 맞는 인컴 유닛을 고른다면 투자자의 길로 시작하는 좋은 출발점이 될 것이라 믿는다.

첫 집을 장만하는 사람에게도 인컴 유닛을 장만하는 것을 권해 드리고 싶다. 이렇게 총 렌트 인컴(총 월세 수익)에서 경비를 제하고 나면 넷 인컴이 나오고 여기서 모기지 페이먼트를 제하면 실제로 내 손에 쥘 수 있는 캐시 플로우가 나온다.

이렇게 계산하여 나에게 맞는 인컴 유닛은 어떤 것인지 계산을 하고 나에게 적합한 매물을 구매한다면 수년 후에는 월 인컴으로 다달이 얻는 고정 수익과 물가 상승으로 인해 발생한 집값 상승으로 인해 좋은 수익을 맛볼 수 있을 것이라 감히 말씀드리고 싶다. 당연히 전문적으로 일하고 꼼꼼히 잘 따져서 확인해 줄 수 있는 에이전트를 고르는 것도 중요한 일 중의 하나이다.

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김선아 / EXP 부동산 에이전트