임대료를 보증금에서 뺄 수 있나요?

전문가칼럼 한미법률사무소 임종범 변호사

Q. 두 달 후면 집 계약이 끝나고 테넌트가 이사 나갑니다. 3년 계약을 해 2달 보증금(디파짓) 중 마지막 달은 내지 않기로 계약했는데 2달치 렌트비를 모두 안 내고 이사한다네요. 계약서에도 그런 법이 없는데 테넌트분이 막무가내네요. 그리고 현재 여러 가지 고장 상태라며 부동산 분이 전하여 주었거든요. 세입자 왈 자기네가 현재 불편한 것이 없으니 이사 가면 견적 뽑아 고치고 혹시라도 자기네 보증금에서 제할까 해서 2달 보증금으로 대체하고 대여비를 내지 않겠다며 억지를 씁니다. 집주인이 와도 집에 들어오지 말라며 문을 안 열어 준다니 이것이 맞는 상식인지요? 주인 입장에서 어떤 법적 조처를 해야 하나요?

A. 경우가 맞지 않고, 상식도 아닙니다. 디파짓은 별다른 합의가 없는 한 대여로 활용할 수 없습니다. 디파짓의 용도는 크게 두 가지입니다. 하나는 대여를 내지 않았을 때 대여로, 다른 하나는 세입자가 이사를 한 후 집안 수리를 해야 하는 경우 수리비로 그렇게 사용합니다. 세입자는 지금 잘못된 생각을 하고 있습니다. 세입자가 보증금을 임의로 대여에 사용하는 경우, 법원에서 백이면 백 다 패소합니다.

삼 년 대여 끝에 나갈 때가 되었다면, 집안 수리는 당연히 해야 합니다. 물론, 정상적인 사용으로 집안이 마모된 경우(normal wear and tear), 수리비를 물릴 수는 없습니다. 하지만, 집안 상태가 어떤지를 보지 않고서는 어떤 수리를 어떻게 해야 하는지 알 길이 없습니다. 조만간 새로운 세입자가 들어오거나, 집이 판매돼야 하는 상황인데, 이러면 세입자는 집주인과 협조해야 합니다. 필요하다면 문도 열어주고, 수리가 필요한 곳이 어디인지 알려주어야 할 ‘의무’가 있습니다.

대여계약서에는 통상적으로 보증금, 대여, 수리비 등에 대한 약관이 들어 있습니다. 이러한 약관 내에는 아울러서 변호사비에 관한 규정도 들어 있습니다. 만약 세입자가 보증금으로 대여를 대신하고, 수리나 대여/판매에 협조하지 않으면 집주인은 소송을 걸 수 있으며, 세입자에게 변호사비와 수리비 등에 대한 배상 청구를 할 수 있습니다. 아울러서 세입자가 다른 곳에 세를 들어가는 경우, 새 집주인에게 어떤 문제가 있었는지를 밝혀도 무방합니다. 다만, 이런 모든 내용을 글로 기록 남기는 것 잊지 마시기 바람니다. 특히, 문 열어달라고 요구할 때 꼭 글로 기록을 남기십시오.