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[오문식의 융자이야기]사소하지만 치명적인 요소들

[워싱턴 중앙일보] 기사입력 2016/05/05 09:03

페어웨이애셋 시니어컨설턴트

모기지 업무를 하다 보면 그냥 생각하기에는 큰 일이 아닌 것 같지만 실제로 모기지 승인에 치명적인 요소가 되는 경우들이 있다. 가장 흔한 경우로 곗돈을 받아서 은행에 입금했는데 문제가 된다. 돈의 출처를 증명할 수 없기 때문이다. 또한, 곗돈같은 경우는 계약서도 없고, 미국에는 없는 방식이라 이해시킬 수도 없다. 이러한 경우 중 대표적인 경우가 어떤 것이 있는지, 그리고 해결방법은 무엇인지 알아보자.

월급에 보너스와 수수료가 포함되어 있는 경우: 자영업자인 경우 지난 2년 동안의 수입을 평균을 내서 수입으로 잡는다는 것은 많은 분들이 알고 계신다. 하지만 월급 같은 경우는 특별한 경우를 제외하고는 현재의 월급을 모두 인정받게 되는데 보너스, 수수료, 시간 외 수당, 등 고정적이지 않은 부분에 대해서는 마찬가지로 지난 2년 동안의 평균을 계산해야 한다. 만약에 2년 전에는 보너스가 없었거나 적었는데 작년에는 많았다고 해서 작년의 수입을 그래도 쓸 수 없다는 뜻이다.

사는 집 이외에 렌트 준 집이 있습니다: 일단, 집이 2채 이상인 경우 두 가지의 문제를 충족시켜야 한다. 첫 번째 렌트 준 집의 렌트를 증명해줘야 한다. 이 증명은 세금보고 상의 렌트 수입이 있으면 증명이 된다. 만약 현재 사는 집을 렌트주고 다른 집을 사서 이사하는 경우에는 집이 현재 집보다 더 크거나, 직장하고 교통이 더 편하거나 하는 특별한 이유가 설명되어야 한다. 두 번째 문제는 렌트비가 수입에 포함되어야 융자승인이 가능한 경우, 렌트 수입을 어떻게 증명해주느냐는 것이 문제가 될 수 있다. 기본적으로는 지난 2년 동안의 렌트 수입이 세금보고 상에 들어가 있으면 된다. 세금보고에 넣지 않았거나 적게 넣은 경우에는 문제가 된다. 현재 집을 렌트주고 새로 산 집으로 이사 가는 경우는 렌트 계약서와 첫 번째 달 렌트비가 입금되었음을 보여주면 가능하다.

돈이 부족해서 부모님께 필요한 금액 일부를 받는 경우: 원칙으로는 부모님이 주시는 자금이 지난 2개월간 은행에 있었던 자금임을 증명해 줘야 한다. 만약에 부모님의 은행에 증명할 수 없는입금내용이 있었다면 모두 서류로 증명해줘야 한다. 하지만 일반융자의 경우 부모님이 자녀에게 특정금액을 주겠다는 편지를 작성 후그 금액을 세틀먼트회사의 에스크로 계정에 입금 후 입금내용만 증명해 주면 다른 서류는 요구하지 않는 은행이 많다. 하지만 FHA 융자의 경우에는 부모님의 자금출처까지 증명해 주어야 한다.

집 감정가격이 터무니없이 적게 나온 경우: 일단 수년 전부터 집 감정은 융자회사에서 제어를 할 수 없다. 은행에서 직접 감정회사에 신청해서 받기 때문에 실질적으로 감정서류를 받기 전까지 감정가격도 알 수 없고, 감정사가 누구인지도 알 수 없다. 감정가격이 터무니없이 적게 나왔다면 대부분 주변의 같은 집이 최근에 숏세일 등으로 팔린 집이 많은 경우이다. 하지만 시세보다 현저하게 적게 나온 경우 최근에 팔린 집의 리스트로 작성해서 참조해 달라고 요구할 수 있지만 사실상 받아들여지는 경우는 극히 드물다. 정말 감정가격이 더 높게 나올 것을 확신한다면 다른 은행으로 다시 신청해서 집 감정을 다시 받는 방법밖에는 없다.
▷문의: 703-994-7177, mmaxoh@gmail.com

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