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[오문식의 융자이야기]모기지 용어

[워싱턴 중앙일보] 기사입력 2016/05/12 08:01

페어웨이애셋 시니어컨설턴트

모기지 업무를 하다 보면 손님에게 설명하기 어려운 부분이 많다. 설명해 줘도 고개를 갸우뚱하면서 이해하기 힘든 부분이 적지 않다. 오늘은 설명이 어려운 부분에 대해서 좀더 자세하게 알아보려 한다.

이자율 고정의 의미: 이자율을 고정한다는 것은 많은 분이 알고 있지만 또 가장 많이 질문하는 부분이기도 한다. 가장 많은 질문이 언제 고정을 할 수 있는지, 고정을 한 후에 이자율이 변동되면 어떻게 되는지, 그리고 융자신청을 하면서 이자율 고정을 하는 것이 좋은지 하는 질문이다. 먼저 이자율 고정은 특별한 경우를 제외하고는 융자서류에 사인을 마치고 서류가 준비돼서 은행에 접수되면 바로 할 수 있다. 하지만 30일 고정, 15일 고정 등 고정에 날짜를 얘기하는 경우를 들어본 분들이 있을 것이다. 이는 이자율을 고정하고 며칠안에 세틀먼트를 해야 하는가의 의미이다. 다시 말해서 이자율 고정이 며칠까지 유효한가의 의미이다. 이 날짜가 길수록 이자율을 높게 받는다. 하지만 일단 고정을 하면 이자율이 올라가도 자신의 이자율은 변경되지 않는다. 반대로 이자율이 내려가도 고정한 이자율은 내릴 수 없다. 가끔 이자율 고정 후에도 이자율이 내려가면 변경할 수 있다고 아시는 분들이 있는데 그렇지 않다. 한때 이자율이 곤두박질 할 때 고정 이후에 1%까지 내려가는 경우가 있었다. 이때 진행 중이던 주택담보대출을 취소하고 다른 은행으로 다시 신청하는 경우를 막기 위해서 은행마다 대책을 세워서 이자율이 0.7% 이상 차이가 날 경우 변경할 수 있다는 조항을 내세운 적 있지만, 현재는 그렇게 급변하는 추세가 아닌 만큼 고정 이후에 변경할 수 없다.

Recession Date의 의미: 모기지 서류에 관한 법안이 변경된 지 벌써 1년이 넘게 지났다. 많은 것이 변경됐지만, 솔직히 소비자들에게 이득이 될만한 사항은 찾아보기 힘들다. 왜 그렇게 바꿔야만 했는지는 모르겠지만, 법을 다시 만들면서 어쩔 수 없이 따라갈 수 밖에 없다. 법이 변경되면서 융자의 모든 서류 양식도 변경됐지만 가장 큰 문제점은 Recession Date가 생겼다는것이다. 쉽게 말하면 모기지 최종 승인이 나오고 서류가 완벽하게 준비되면 3일 동안 채무자가 서류를 검토할 시간을 줘야 한다. 따라서 최종 승인 후 3일이 지나야 세틀먼트를 할 수 있다. 또한, 만약에 최종 승인 전에 조그만 변경사항이 있다면 다시 Loan Estimate를 발행하고 또 3일을 기다려야 한다. 가장 큰 문제점은 집 감정이 적게 나오는 경우 모든 금액을 바꿔야 하는데 이 Recession Date가 생기면서 일주일 가량을 그냥 기다릴 수 밖에 없다. 세틀먼트 날짜가 촉박한 경우에는 속이 타지만 기다려야 한다.
Title Insurance: 타이틀보험은 만약에 집의 옛 주인이 현재 집을 자기 집이라 주장한다거나 타이틀 상의 문제가 있어서 해결해야 할 경우에 해결해 주는 중요한 보험이다. 일단 은행에서 융자를 받게 되면 Lender’s Title Insurance는 반드시 들어줘야 한다. Owner’s Title Insurance는 본인의 선택사항이지만 재융자가 아닌 집 구매 시에는 Owner’s Title Insurance 또한 선택사항이 아닌 필요사항인 경우가 많다. 솔직히 이 보험금액이 만만치 않은 것은 사실이지만 이 보험에 가입해야 안전하다. 만약 Title에 문제가 발생한다면 그 비용이 너무 크기 때문이다.
▷문의: 703-994-7177, mmaxoh@gmail.com

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