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[부동산 가이드] 인컴유닛의 가격 결정

미셸 원 / BEE부동산 부사장

시세보다 Cap Rate에 따라 형성돼
GRM 20배인 LA한인타운 매각 적기


그동안 미국 정부는 부진한 경기를 활성화하는 방법의 하나로, 부동산 가격을 유지하기 위해 완화된 금융정책을 시행했다. 어느 때보다도 낮은 수준의 이자율을 유지했고, 그로 인해 전반적인 부동산 경기가 활성화되었고 가격의 상승 폭도 매우 컸다.

그래서 요즘은 주거용이나 상업용을 막론하고 투자가 활발하다. 어떤 투자도 마찬가지이나 부동산도 가격이 낮을 때 사서, 많이 올랐을 때 비싼 값을 받고 파는 것이 가장 중요하다. 그러나 다른 투자에 비해 부동산 투자의 흐름은 좀 더 길고 안전하게 갈 수가 있어 경기의 영향도 중요하지만 개개인의 현재의 재정상황이 가장 중요하다.

그러면 인컴유닛에 투자를 하려고 할 때 알아 두어야 할 것들을 알아보자. 보통 렌트 수입이 발생하는 2-4유닛의 수익형 부동산의 경우, 가격이 형성되려면 위치나 건물의 컨디션도 중요하다.



그러나 기본적으로 수익률, 즉 보통 순수입을 매입가로 나눈 CAP(Capitalization Rate)이라고 부르는 투자의 연간 회수 비율에 따라 가격이 책정된다. 일반적으로 주거용 부동산을 소유할 때 지출되는 경비는 융자에 대한 이자와 재산세를 비롯하여 수리비나 유틸리티 등의 경비와 함께 세월에 따라 건물의 가치가 하락하는 것을 계산한 감가상각(depreciation)에 대한 경비를 추가로 제외하고 소득을 보고하게 되므로 상당한 절세의 효과를 볼 수 있다.

그리고 매각을 할 경우에는 투자의 이익률에 의한 가격 책정이 가장 우선이지만 이와 함께 매물이 위치하고 있는 지역의 시세에 따라 거래 가격이 형성되는 것이 일반적이다.

따라서 인컴유닛이나 아파트의 매매가격은 자신이 거주하던 주택이나 콘도처럼 주변 시세에 따르기보다는 매매 당시에 매매되는 부동산에서 나오는 수입에 따라 달라진다.

간단히 예를 들면 1년 동안의 임대 수입에서 모든 경비를 제외한 실제 수입(NOI: Net Operating Income)이 4만 달러 나오는 100만 달러짜리 인컴유닛이 있다면 CAP은 4%가 되는 데 투자한 총액 100만 달러가 25년 후에 전부 회수가 된다는 개념이다. 현재 연 1% 안팎의 은행 이자율이나 3% 정도의 물가 상승률에 비하면 4%의 Cap Rate은 나쁘지 않다고 할 수 있다.

요즈음 LA한인타운 인컴유닛의 Cap Rate은 3-3.5%가 대부분이나 외곽으로 나가면 CAP이 높아지기도 한다. 그리고 인컴유닛 매물의 가격을 결정하는 또 다른 방식은 GRM(Gross Rent Multiplier)인 데, 연 렌트비를 합하여 1년 수입의 몇 배를 곱하여 거래를 하는 방식이다. 물론 건물의 상태에 따라 경비의 지출이 크게 차이가 날 수 있어 가격을 결정하는 정확한 방법은 아니다. 한인타운은 많은 경우 GRM이 20배 정도 되니 가격의 최고점에 이른 것 같이 보이므로 매각의 최적 타이밍으로 보인다.

특히 인컴유닛에 대한 투자는 매년 상승하는 임대 수입에 따라 자산가치가 적용되기 때문에 단독주택과 비교하여 가치 상승 폭이 훨씬 커져 투자 효과가 훨씬 커지게 된다.

즉 1978년 9월 이전에 지어져 렌트 컨트롤에 해당되는 건물이라도 적어도 매년 3%씩 렌트비를 올릴 수 있어 가치상승의 폭이 커질 수 있다.

▶문의:(818)497-8949


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