지역별 뉴스를 확인하세요.

많이 본 뉴스

광고닫기

기사공유

  • 페이스북
  • 트위터
  • 카카오톡
  • 카카오스토리
  • 네이버
  • 공유

[부동산 가이드] CAP rate

소득에 바탕한 부동산 투자액 회수율
Cap 높다고 미래가치도 높은 것 아냐


부동산 투자자들은 투자 매물을 볼 때, CAP rate이 얼마예요? 하고 물어본다. 그러면 이 CAP rate은 무엇일까?

Capitalization rate이란 부동산에 투자했을 때, 그 해당 부동산을 통하여 기대할 수 있는 인컴, 소득에 바탕을 둔 부동산 투자액의 회수율이라고 표현할 수 있다. 공식은 그 부동산의 순이익(Net Operating Income: NOI)를 현재 시장 가격으로 나눈 것이다. NOI란 그 부동산을 통하여 얻는 연 수입에서 모든 운영 경비를 제외한 연간 순이익을 말한다. 그런데, 이 숫자들을 해석하는 것은 다소 더 복잡한 측면이 있다.

첫째, 단순히 이 숫자가 높다고 투자의 가치가 좋은 것일까?



이 숫자는 현재의 순이익이 얼마나 돌아올지를 보여준다. 그런데, 실제로 발전 가능성이 큰 지역이 있다고 가정해보자. 비록 같은 100만 달러를 투자했을 때, 한 지역은 연간 4만 달러의 순이익을 예측할 수 있고, 그곳에서 좀 떨어진 어떤 지역은 6만 달러를 받을 수 있다고 하자. 그럼 6만 달러를 받는 지역에 투자하는 것이 이득일까?

즉, CAP rate이 높다는 이야기는 거꾸로 가격이 상대적으로 싸다는 것을 의미한다. 왜일까? 그것은 투자가능성에 대한 미래 가치 때문이다. 투자자들은 연간 인컴도 중요하게 생각하지만, 미래 가치의 발전 가능성도 고려한다. LA 좋은 지역의 CAP은 3% 내외이나 리버사이드카운티의 평균 CAP은 6%이다. 거의 두 배의 수익차이를 보여주고 있지만, 많은 사람이 선호하는 지역은 LA다.

한편, 어떤 부동산을 CAP이 5%일 때 구매했다고 생각해 보자. 그런데, 5년 후에 그 동네 렌트비는 오르지 않았다. 그래서 그 건물의 NOI는 그대로 있었다. 그러면, 이 건물은 5년 후의 시세는 그대로이다. 그런데, 그 동네의 렌트 시세는 크게 올랐다. 그렇다면, 당연히 건물 주인은 렌트비를 마켓 시세로 올릴 방법을 모색하든지, 다른 투자 대안으로 투자처를 찾는 것이 현명할 것이다.

이러한 개념을 이용해서 또 다른 측면을 고려해보면, 낙후된 상가 투자에 대한 생각이다.

미국도 요즘 노후한 건물의 상가가 많이 있다. 공실률이 있는 이런 건물을 사는 것이 좋을까? 100% 렌트를 놓고 있는 안정된 건물을 사는 것이 좋을까? 좀더 공격적인 투자자라면, 이러한 공실률이 있는 노후한 건물을 싼값에 살 것이다. 왜냐하면 NOI가 낮으니까 건물의 가치도 낮고, 싼 값에 살 수 있다. 이 건물을 리모델링해서 좋은 테넌트로 채우고, 좋은 렌트비로 장기계약을 한다면, 당연히 NOI는 올라가고 시장의 기대 CAP은 단기적으로 고정이라고 가정하면, 건물의 시장 가격은 올라갈 것이다.

예를 들면, 이 동네의 CAP이 5%라고 가정할 때, 연간 순이익이 5만 달러에서 7만 달러가 되었다고 가정해보자. 이때 가치는 100만 달러에서 140만 달러로 상승하게 된다. (5% = 5만 달러/부동산 가치. 즉, 100만 달러 → 5% = 7만 달러/부동산 가치 즉, 140만 달러)

현재 내가 가진 건물의 가치를 어떻게 상승시킬 수 있는지, 내 건물의 가치는 얼마인지 파악하는 끊임없는 투자자의 노력이 필요하다. 그것이 부동산을 통한 재테크의 한 중요한 방법이다.

▶문의:(714)745


Log in to Twitter or Facebook account to connect
with the Korea JoongAng Daily
help-image Social comment?
lock icon

To write comments, please log in to one of the accounts.

Standards Board Policy (0/250자)


많이 본 뉴스





실시간 뉴스