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집 건평 계산법은…차고·발코니·패티오는 주택 면적 포함 안돼

박원득 객원기자
박원득 객원기자

[LA중앙일보] 발행 2018/05/17 부동산 1면 기사입력 2018/05/16 16:38

히터 들어오고 거주 가능해야 인정
다락방은 높이 7피트 넘어야 가능

본채와 떨어진 게스트 하우스는 주택의 거주 면적에는 포함되지 않는다.

본채와 떨어진 게스트 하우스는 주택의 거주 면적에는 포함되지 않는다.

2007년 홍콩 출신 갑부가 말리부 저택을 1250만달러에 구입했다. 하지만 처음 집을 살때 리스팅 에이전트로부터 들었던 건물 면적(거주 또는 실내 면적)이 실제보다 약 4000스퀘어피트나 큰 것으로 밝혀지면서 800만달러 피해 보상 소송이 시작됐다.

2012년 1심에서 리스팅 에이전트가 패소했지만 항소를 하면서 사건은 대법원까지 올라갔다. 수년에 걸친 지루한 법정 공방전 끝에 리스팅 에이전트가 본채가 아닌 분리된 공간을 주택 면적에 포함시켰던 것으로 알려졌지만 의도적으로 바이어를 속인 것은 아니라는 판결이 내려졌다.

그후 주택 매물을 올리는 MLS(Multiple Listing Service)에서 리스팅을 검색하다 보면 항상 빠지지는 않는 구절이 생겼다.

'셀러와 리스팅 에이전트는 건물 면적에 대해서 어떤 것도 보장하지 않으므로 바이어가 직접 혹은 전문가를 고용해서 확인하라'는 것이다.

그렇다면 주택의 거주 면적에는 어떤 것들이 포함되는 것일까.

현장에서 수 십 년간 뛴 베테랑 에이전트도 이에 대한 질문을 받으면 당황스러울 때가 있다.

실제로 소송을 당했던 23년차 에이전트 역시 법정 진술에서 실내 면적에 포함되는 공간을 혼동할 때가 있다고 말한 적이 있다.

주택의 건물 면적은 처음 공사할 때 로컬 시정부에 제출했던 퍼밋 면적으로 정해진다. 동시에 카운티 재산세 산정국에도 통보가 되면서 해당 주택의 공식적인 면적이 되는 것이다.

건축업자가 집을 지을 때 실내 면적을 2000스퀘어피트로 도면을 그려서 퍼밋을 받았다면 이 자료가 카운티로 전달되면서 공식적인 면적으로 기록된다.

주택의 건물 면적이란 사람이 거주할 수 있는 수준의 공간으로 내부에 히팅이 공급되어야 한다는 조건을 갖고 있다.

주택 내부의 방이나 화장실 리빙룸 등은 거주 면적의 기본으로 포함되는 공간이다. 또한 각 방의 옷장과 욕조 샤워공간 복도 2층 구조일 경우 계단도 실내 면적에 들어간다.

옷장 없이 사무실로 사용하는 덴도 건물 면적에 포함된다. 여기까지는 대부분의 사람들이 알고 있는 내용들이다.

많은 사람들이 헷갈려 하는 공간이 바로 차고 및 발코니 패티오다.

집과 붙어있는 차고는 주택의 거주 면적에 포함되지 않는다. 그러나 차고 위에 방이 있다면 이 공간은 실내 면적으로 계산된다.

차고가 주택 본채와 떨어져 있고 그 위에 공간이 있어도 거주 면적에는 포함되지 않는다. 하지만 퍼밋을 받고 지었다면 실내 면적에는 들어가지 않는 별도의 합법적인 공간이므로 주택 가치를 올려줄 수는 있다.

발코니는 건물 벽에 붙어 있는 지상 위의 외부 공간이다. 대부분의 발코니는 안전을 위해 가드레일이 있으며 오픈된 경우가 많고 사람들이 생활을 하는 공간이 아니므로 거주 면적에 포함되지 않는다.

처음 집을 사는 바이어들은 발코니가 실내 면적으로 계산되는 걸로 착각하는 경우가 있는데 미국에서는 거주 공간으로 인정되지 않는다.

주택 본채와 붙어 있는 패티오도 거주 면적에 들어가지 않는다.

패티오에 벽을 만들고 지붕을 덮어도 거주 공간으로 인정받지 못한다.

패티오는 가족들이 잠시 휴식을 취하는 공간으로 내부 인테리어 재질은 본채 보다 떨어지는 경우가 대부분이다.

일부에서는 본채의 히팅 시스템을 패티오에 연결시키고 사람들이 생활할 수 있도록 럭셔리하게 만들어서 실내 면적으로 포함시키는 경우도 있다. 하지만 법적으로 인정 받느냐에 대해서는 전문가마다 말이 다르므로 논란의 소지는 있다.

부동산 전문가나 감정사들은 일반적인 발코니와 패티오는 별도의 면적이 계산되어 집의 가치를 올려줄 수는 있겠지만 실내 면적으로 포함되지 않는다고 말하고 있다.

본채와 떨어진 게스트 하우스와 레크리에이션 룸도 거주 면적에 들어가지 않는다.

본채에서 나와서 별도의 이동 공간을 이용해야 접근이 가능한 곳은 실내 면적에 포함되지 않는다고 보면 된다.

지하실은 본채 밑에 붙어 있어도 사람들이 생활할 수 있는 완벽한 거주 공간이 아니므로 건물 면적으로 계산되지 않는다. 다락방은 공간의 높이가 최소 7피트가 넘어야 거주 면적에 포함된다.

지금까지 소개된 거주 면적에 대한 기준을 정리하면 다음과 같다.

주택의 실내 면적이란 본채에 붙어 있어야 하고 히팅 시스템을 갖추고 사람들이 생활하는데 있어서 불편함이 없어야 하며 본채에 사용된 재질과 같은 품질의 자재를 이용해서 만든 공간이어야 한다.

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