주택 지표마다 "더 이상 가격 상승 없다"
대부분 지역 일 년 전보다 수익 낮아
인기 높은 샌호세 수익률 20% 격감
융자 기준 낮아지고 복수 오퍼 사라져
앳톰 데이터 솔루션에서 발표한 '주택판매 리포트'는 국내 주요 주택시장 상황을 자세히 보여준다. 분기별로 발표되는 이 보고서는 전국의 124개의 주택시장에서의 셀러의 실제 이익에 대한 데이터를 제공한다. 이 데이터는 도심에서 판매된 모든 주택의 구입가와 판매가를 비교하여 분기별로 판매된 모든 주택의 평균을 산출한다. 커미션을 공제하기 이전의 총이익을 산출하여 결과를 집계한다.
이 데이터는 잠재적 셀러에게 매우 유용하다. 왜냐하면 그들이 집을 판매했을 때 예상 수익을 알 수 있기 때문이다. 셀러는 순익을 산출하고 좀 더 비싼 주택으로 옮길지 규모를 줄일지를 결정하기 위해 이 데이터가 필요하다.
마켓워치는 앳톰 데이터를 기준으로 올 1/4분기 12개 주요 도시의 주택판매의 평균 수익률을 정리했다. 2013년, 2015년, 2018년, 2019년 각 1/4분기 수익률이다. 지리적 다양성을 나타내기 위해 12개의 주요 도시를 선택했다.
<표 참조>
전국에서 두 번째로 인기 시장은 시애틀이다. 지난 분기에 판매된 평균 총수익률은 63%다. 1년 전 수익률은 72%다. 시애틀 지역의 총 수익률은 2018년 2/4분기에 78%로 최고를 기록했다. 샌호세와 마찬가지로 시애틀의 평균 총 수익률은 3분기 연속으로 감소했다.
도표에서 보듯이 대도시 중에서 두 곳을 제외하고 대부분의 지역에서 올 1/4분기 보다는 일 년 전에 판매한 것이 더 나은 것으로 나타났다.
집을 소유한 기간에 따라 차이가 나므로 분기별 비교는 별로 신뢰할 수 없다는 반론을 제기할 수 있다. 그러나 앳톰 데이터는 집을 보유한 평균 기간을 계산하는 분기별 보고서도 발표한다. 전국적으로 볼 때 올 1/4분기 평균 보유기간은 8년이었다. 1년 전에는 7.3년이었다. 2019년 1/4분기에 집을 판매한 셀러들은 대부분 2011년경에 주택을 구입했다고 합리적으로 추정할 수 있다.
대부분 주요도시의 경우, 표에 나와 있듯이 12개 대도시 중에서 10개 도시가 수익률이 떨어진다.
다음의 5가지 주요 지표는 주택시장이 정점에 있음을 시사한다.
▶대도시에서 주택판매가 감소하고 있다.
▶인기 시장에서 매물이 폭증하고 있다.
▶가격 인하가 증가하고 있다.
▶1년 전 대도시에서 널리 유행하던 복수 오퍼가 모두 자취를 감췄다.
▶융자 승낙 기준이 지난해 대폭 낮춰졌다.
부동산 중개 사이트인 레드핀에 의하면 주택 판매량이 대도시마다 격감하고 있다. 예를 들어 가주의 인기도시에서도 2월과 3월에 전년 대비 두 자릿수 감소를 보였다. 오렌지 카운티의 1/4분기 주택판매는 1년 전보다 20% 격감했다. 2008년 주택 붕괴가 시작된 이래 가장 낮은 수치를 기록했다. 더 심각한 것은 일부 인기 시장에서 매물이 급증하고 있다는 사실이다. 지난 3월 샌호세가 104%, 시애틀 83%, 포틀랜드 30%, 샌프란시스코가 24% 증가했다.
주택 판매량이 증가하면서 매물 리스팅이 함께 증가하는 것은 위험한 조합이다. 이런 추세가 계속된다면 셀러들은 그들이 내놓은 가격을 인하해야 될 것이다. 이미 LA, 페어필드 카운티, 뉴욕시 등에서 이런 현상이 발생하고 있다.
5월 초, 레드핀은 지난 12개월 동안 복수 오퍼 경쟁이 격감했다고 보고했다.
작년 4월 매물의 60%가 복수 오퍼였었는데, 올 4월 들어 15%로 격감했다. 인기 지역인 샌프란시스코 베이 지역도 복수 오퍼가 75%에서 22%로 급격히 감소했다.
모기지 융자 기준이 2005~2007년 부동산 버블의 절정기에 달했던 수준만큼 낮아졌다. 어번 인스티튜트는 이러한 기준 완화로 2014~2018년 사이 330만 건의 모기지 융자가 허용됐다고 보고했다. 엄격한 기준을 적용했다면 모두 거부되었을 융자 건이었다. 페니메와 프레디맥은 기준을 완화하지 않으면 자격을 갖춘 바이어가 없어 주택시장이 어려울 수 있을 것으로 보고 그렇게 결정했을 것이다.
리스팅에 올린 셀러라면 로컬 마켓이 생각보다 약하고 가격이 너무 높다고 생각해야 한다. 바이어의 문의가 줄어들고 집이 몇달 동안 팔리지 않았다면 에이전트와 가격 할인에 대해 상의해야 할 것이다. 시장이 약화되면 이것이 집을 팔 수 있는 유일한 수단일 수 있다.
리스팅에 매물로 내놓기를 연기한 주택 소유주는 그 결정을 재고해야 한다. 집 값이 더 하락할 것으로 여긴다면 집을 지금 내놓아야 한다. 물론 집값이 2008~2011년처럼 급락하지는 않을 것이다. 그러나 주택시장의 변화에 지혜롭게 대처해야 할 것이다.
이재호 객원기자
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