[부동산 이야기] 투자 부동산의 가격 결정

연간 순수익률인 CAP이 가장 널리 쓰여
건물 가치 상승 기대 높으면 CAP 낮아져

부동산 구매을 계획하고 있다면, 투자용이든지 주거용이든지 가장 먼저 생각해야 할 것이 구매를 원하는 부동산의 주위 환경, 즉 로케이션이다. 그리고 예상 수입을 고려하여 재정 상태에 맞는 집을 정하는 것이다.

특히 투자 목적의 수익성 부동산 구매에서 부동산 가치를 결정하는 가장 중요한 요소 중 하나는 위치(location)다. 거주 목적의 주택은 주위에 비슷한 조건의 집이 팔린 것을 비교하여 가격이 결정되는데 학군이나 이웃, 편의시설 등이 주요 가격 결정 요인이다. 수익성 부동산 투자자들은 연수익을 가장 중요한 요소로 생각한다.

같은 수입이라도 부촌에 위치한 부동산은 상대적으로 떨어지는 지역에 있는 인컴 유닛보다 훨씬 높게 가격이 형성된다. 연 수입을 계산할 때 가장 많이 쓰이는 것이 캡(CAP Rate)을 산출해 내는 것이다. 캡은 부동산으로부터 매해 들어오는 순수입을 매입 가격으로 나눈 수치로 부동산의 연간 순수익률이다.

캡은 부동산을 통해 들어온 일 년 동안의 모든 수입에서 재산세 등의 세금과 화재, 지진, 홍수 등의 건물보험과, 건물의 유지, 보수에 필요한 관리비 등 모든 비용을 뺀 것이 연 순수입이며 이것을 구매 가격으로 나눈 것이다. 캡은 바이어는 물론이고 융자와 감정에서도 가장 널리 쓰이는 수치다.

수익성 부동산 평가에 흔히 쓰이는 또 다른 수치로 GRM(Gross Rent Multiplier)이 있는데 GRM은 부동산의 가격을 일 년 총수입(Gross Income)의 몇 배로 할지 정하게 되는 배수를 뜻한다. 예를 들어 일 년에 렌트 수입이 12만 달러인 아파트의 가격이 180만 달러라면 이 아파트의 GRM은 15가 된다. 그리고 일 년 렌트 12만 달러에서 비용 4만 달러를 뺀 순수입이 8만 달러일 때, 순수입 8만 달러를 180만 달러로 나눈 후 100%를 곱하면 캡 4.4%가 된다.

그렇다면 투자한 돈에 대한 회수율(cash on cash return)은 어떻게 될까. 180만 달러짜리 아파트를 구매할 때 다운페이가 70만 달러라면 이 70만 달러에 대한 투자율을 말한다. 이것은 총수입에서 경비와 융자 상환액을 뺀 실제 수입을 다운페이로 나눈 것이다.

이 경우에는 융자액과 이자율에 따라 결과가 달라지므로 캡보다는 수익률의 차이가 크게 날 수 있다.

그러나 부동산 투자에서는 앞으로 얼마나 값이 올라가느냐도 중요하다. 일반적으로 캡이 낮은 매물은 건물이 비교적 새것이고, 안정적인 테넌트가 들어 있는 경우가 많아 건물 가치 상승이 높아지는 경우가 많다.

끝으로 부동산 투자에서 실제로 가장 중요한 조건은 투자자 개인의 재정 형편과 방향이다. 어떤 투자자는 다른 비즈니스에서 수입이 많아 세금공제 혜택을 받기 위하여 적당한 매물을 구매하기도 한다. 이런 투자가에게는 높은 캡의 매물보다는 세금공제 혜택이 많은 매물에 투자하는 것이 더 효과적일 수 있다.

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미셸 원 / BEE부동산 부사장