집을 자식에게 물려주려면

가세상을 뜨기 전 살던 집을 자식에게 주는 것이 좋은 생각이라고 할지도 모르나 꼭 피해야 할 함정이 있으니 주의해야 한다. 1만4000 달러(부부는 2만8000 달러)가 넘는 가치의 집을 한해에 배우자가 아닌 다른 사람에게 증여한다면 증여세(Gift Tax)를 보고해야 한다. 하지만 2017년 기준 평생 총 549만 달러를 증여세 없이 선물할 수 있으므로 자녀에게 주려는 집의 가치와 그동안의 모든 증여가 549만 달러가 넘지 않는다면 증여세(Gift Tax)는 안 내지만 증여세 보고(Gift Tax Filing)는 해야 한다.

자녀에게 살아있는 동안 집을 선물하는 것의 단점 중의 한가지는 양도소득세(Capital Gains tax)이다. 만약 자식이 유산으로 이 집을 물려받게 되면, 이 재산의 원가기준(cost basis)이 나의 사망 시 집의 가치가 된다(IRA를 제외한 유산 대부분이 이와 같다). 하지만 집을 상속받는 대신 부모가 아직 살아있을 때 자식에게 재산을 주게 되면 생전 선물과 같이 집 또한 현재의 원가기준(부모가 산 가격)을 적용해 자녀가 받은 후 집을 팔기로 하면 큰 양도소득세를 낼 수 있다.

이의 또 다른 단점은 집을 선물 한 후 5년 이내에 메디케이드를 신청하게 되는 경우이다. 장기요양 혜택 자격을 위해 재산을 없애면 된다고 생각할 수도 있지만 5년 Look Back (조사기간)이 적용되기 때문에 장기요양 메디케이드 신청하기 전 5년간 재산 양도가 있었는지 조사하여 이 기간 동안 양도한 재산은 ‘이용가능자산(available assets)’으로 간주한다. 이 5년 이내에 재산 이전이 있었다면 그 재산의 가치만큼 페널티 기간이 생겨 그 동안은 메디케이드 혜택을 받을 수 없게 된다. 그러므로 건강할 때 장기요양 재산보호신탁(Long Term Care Asset Protection Trust)으로 집을 보호한 후 5년이 지나면 Medicaid Long Term Care를 신청할 수 있다.

자녀에게 집을 선물하는 대신 집을 자녀에게 파는 방법도 있다. 하지만 만약 집을 공정시장가치(Fair Market Value)보다 싼값에 팔게 되면 시장가치와 판 가격의 차액이 선물로 간주하므로 이 경우에도 자녀에게 집을 선물할 때와 같은 문제가 생기는 것이다.

가장 좋은 방법은 집을 신탁(trust)으로 이전하는 방법이다. 재산보호신탁 (Long Term Care Asset Protection Trust)에 수혜자를 자녀로 지정하면 사망 시 이 재산은 유산으로 간주하지 않아 이에 대한 유산세(estate tax)를 내지 않아도 되며, 이 집은 메디케이드 재산 압수 대상이 되지 않는다. 하지만 이 경우에도 집을 신탁으로 이전 후 5년 이내에 메디케이드를 신청하게 되면 패널티 기간이 적용될 수 있으므로 미루지 않고 지금 준비하는 것이 현명하다. 또 한 가지 유의할 점은 재산보호신탁으로 집을 보호하는 경우 모기지가 남아있는 경우는 전문인과 상의해 갑자기 모기를 갚아야 하는 실수를 피해야 한다.

사람마다 집을 자녀에게 줄 수 있는 가장 적합한 방법이 다르므로 장년 복지, 재산보호/상속 전문 변호사와 상의하여 내 가족에게 최고의 방법을 찾기 바란다.