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플리핑 사업 위한 자금 조달법…하드 머니나 캐시아웃 재융자 이용 가능

박원득 객원기자
박원득 객원기자

[LA중앙일보] 발행 2018/08/23 부동산 3면 기사입력 2018/08/22 14:09

하드 머니는 이자율 높지만 융자 승인 간단
담보 대출은 장기융자 가능하고 이자 낮아

주택을 구입해서 간단한 수리 과정을 거쳐 되파는 플리핑 사업 자금은 하드 머니나 캐시아웃 재융자를 이용하면 된다.

주택을 구입해서 간단한 수리 과정을 거쳐 되파는 플리핑 사업 자금은 하드 머니나 캐시아웃 재융자를 이용하면 된다.

낡은 주택을 구입해서 수리 과정을 거친 후 되파는 플리핑을 생각하고 있다면 융자를 이용해서 자금을 마련할 수 있다.

모든 비용을 현금으로 처리하는 것이 가장 좋은 방법이지만 자금력이 부족하다면 플리핑 전문 업체를 통해 돈을 빌릴 수 있다. 또한 자신의 주택을 이용해서 필요한 자금을 마련하는 것도 가능하다.

다음은 재정관련 정보 업체인 마켓워치가 알려주는 플리핑 사업을 위한 자금 조달 방법이다.

◆하드 머니(Hard money)

하드 머니란 일종의 사채라고 생각하면 된다. 대부분의 융자가 일반 은행으로부터 이뤄지지만 하드 머니는 은행권이 아닌 일반 투자자들로부터 돈을 빌리는 것이다.

물론 사채라고 해도 개인간의 돈 거래처럼 채무자의 말만 듣고 그냥 돈을 빌려주는 것은 아니고 나름대로의 절차에 따라 융자 심사가 진행된다.

하드 머니의 가장 큰 장점은 일반 렌더보다는 비교적 절차가 덜 까다롭고 보통 1주일이면 융자 승인이 떨어진다는 점이다. 또한 융자 신청인의 크레딧 점수가 600점 이하여도 돈을 빌릴 수 있다.

하지만 이자율이 높다는 것은 단점으로 지적된다.

하드 머니 업체가 제공하는 이자는 연간 12~21%에 이른다. 일반 주택 담보 융자가 5% 정도인 점을 감안하면 거의 3~4배 수준에 이른다. 웬만한 크레딧 카드 보다 이자율이 높다. 여기에다 수수료는 융자금액의 3~6%나 된다. 이것 역시 주택 관련 융자 수수료인 1%보다 최대 6배나 높다.

주택 가치대비 융자 상한선(LTV)은 60~70%로 낮다. 집값이 50만달러라면 하드 머니 업체서는 최대 35만달러까지만 돈을 빌려주므로 나머지 다운페이 자금은 스스로 마련해야 한다.

상환 기간은 6개월에서 1년이 보통이다. 경우에 따라서는 5년까지 연장을 해주지만 대부분은 1년 안에 상환을 마쳐야 한다.

따라서 하드 머니를 이용해서 주택을 구입하고 수리하려면 1년 안에 모든 것을 끝낸다는 계획을 갖고 있어야 한다.

◆캐시 아웃 재융자

하드 머니가 이자율이 높고 상환기간이 짧다는 것에 부담을 느낀다면 현재 살고 있는 주택을 이용해서 자금을 마련해야 한다.

가장 보편적인 방법중의 하나가 지금 살고 있는 집의 모기지 융자를 재융자하면서 현금을 뽑아내는 것이다.

예를들어 거주하고 있는 주택의 가치가 100만달러이고 남아있는 모기지 잔액이 20만달러라면 필요한 현금을 얹어서 다시 재융자를 하는 방식이다.

캐시 아웃 재융자를 하려면 크레딧 점수가 640점이 넘어야 하며 신청인의 소득대 채무비율(DTI)은 45%를 넘으면 안된다. 만약 한달 소득이 1만달러라면 모기지를 포함한 모든 부채에 대한 한달 페이먼트가 4500달러를 넘기지 말아야 한다.

이자율은 일반 재융자 보다 약간 높은 5%대를 생각해야 한다. 캐시아웃 재융자는 하드 머니에 비해 이자율은 낮지만 새로운 모기지 융자를 받는 것이므로 이와 관련한 클로징 코스트는 융자금액의 3~6% 수준으로 높은 편이다.

그러나 캐시 아웃 재융자도 일종의 모기지 론이므로 하드 머니와 달리 상환기간은 15년이나 30년 등으로 길다는 장점을 갖고 있다.

◆주택 담보 융자

거주하고 있는 집을 담보로 융자를 받는 것도 플리핑 투자자가 검토할 수 있는 자금 조달방법중의 하나다.

주택 담보 융자에는 두가지가 있다. 첫째는 에퀴티 융자로 한번에 필요한 금액을 융자 받는 형식이다.

LTV는 보통 90%까지 가능하며 이자율은 신청인의 크레딧에 따라 5~6% 정도로 하드 머니나 크레딧 카드 보다는 저렴하다.

에퀴티 융자는 이자율이 고정되어 있으며 상환기간도 길어 하드 머니 보다는 더 경제적으로 이용할 수 있다. 매월 갚는 페이먼트에 원금도 포함되어 있다.

둘째는 홈 에퀴티 라인 오브 크레딧(HELOC)을 이용하는 것이다. 에퀴티 융자와 다른 점은 융자 금액이 미리 정해지지 않고 크레딧 카드처럼 상한선만 정해져 있다는 점이다.

은행에서 융자 상한선을 20만달러로 정했다면 홈오너는 이 상한선에서 필요한 금액만 꺼내쓰면 된다. 또한 언제라도 페이오프 절차 없이 빌린 돈을 갚을 수 있다는 편리함이 장점으로 꼽힌다.

이자율은 은행마다 다르다. 4~6%대로 융자 신청인의 신용 상태에 따라서 달라진다.

상환기간은 10~30년이며 첫 10년 동안은 이자만 낼 수 있어 페이먼트에 대한 부담이 적지만 그후 부터는 이자와 함께 원금도 갚아야 한다.

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