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빗나간 예언 "올해가 바닥" 이번에는?…주택경기 낙관과 비관

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부동산 전문가들은 항상 “올해가 바닥”이라고 외쳤으나 결과는 계속 빗나갔다. 주택가격은 끝없는 바닥을 향해 2006년이후 지속적으로 하락했다. 과연 2012년의 주택경기는 어떤 모습으로 변할까. 지난해 4분기부터 거래량및 신규주택착공 건 수 가 증가하면서 낙관론자들은 올해야말로 주택가격이 바닥을 칠것이라고 큰소리치고 있다. 하지만 부정적인 시각을 갖고 있는 사람들은 아직도 가야할 길이 남아있다고 말한다. 지금 주택시장의 긍정과 부정을 진단해 본다. 주택가격 폭락…렌트보다 사는 게 유리 긍정적인 면 이자율 초저금리 유지 단독주택 재고도 감소 새해들어 주택경기에대한 전망은 상당히 낙관적이다. 미국의 주택가격은 2006년 최고점이후 평균 33%가 폭락했다. 렌트보다 집을 사는 것이 유리한 상황이 될 정도다. 　부동산 정보분석업체인 코어로직은 단독주택 건설착공및 신축허가건 수는 지난해 11월보다 연율기준 15%가 증가하고 있다. 또한 지난해 11월기준 주택 거래량은 1월보다 12%가 늘었다. 　이자율은 역사상 유례를 찾아 볼 수 없는 초 저금리로 주택경기회복에 큰 도움이 되고 있다. 비록 모기지 렌더들의 융자조건이 까다롭기는 하지만 크레딧 점수가 높고 다운페이먼트 자금이 충분히 있는 바이어들에게는 이보다 더 좋은 기회가 다지 찾아오기는 힘들다. 　1990년대 중반 주저앉은 주택경기가 살아날때도 모기지 금리는 7%대로 높았었다. 지금은 3%후반대로도 융자를 받을 수 있다는 것이 장점이다. 　 전국의 로컬 MLS에 올라있는 리스팅 수 감소도 주택경기를 희망적으로 보여주고 있다. 　 가주의 경우 지난해 12월 기준 단독주택재고는 4.2개월치로 감소했다. 전달에 비해 0.8개월치가 줄어들었다. 재고량 감소는 수요에 비해 팔려고 내놓은 매물 수 가 상대적으로 적다는 것을 의미하므로 수요·공급의 원칙에 따라 가격은 오르게 된다. 현재 전국의 주택재고량은 220만채로 지난 2007년7월의 440만채이후 최저치를 보여주고 있다. 　리얼티 원의 대니얼정 에이전트는 “한인타운을 비롯한 대도시에서는 차압과 숏세일 주택이 현저히 줄어들고 있어 주택시장이 정상궤도로 들어가고 있다”고 말했다. 정씨는 “일부지역에서는 오퍼가 여러개 몰리는 현상도 일어나고 있어 올해야 말로 집을 마련하기위한 마지막 기회가 될 것”이라고 진단했다. 실업률 높고 은행 '그림자 인벤토리' 부담 부정적인 면 전체주택 20% 깡통주택 차압매물도 불안 부채질 실업률이 20010년이후 계속 하락하고 있지만 아직도 높은 수준을 유지하고 있다는게 경기회복의 큰 걸림돌이다. 지난해 말 기준 8.6%를 기록하고 있지만 아직도 더 내려가야 체감경기가 풀리고 있음을 느낄 수 있다. 또한 은행이 소유하고 있는 ‘그림자 인벤토리’(Shadow Inventory)도 무시할 수 없는 부정적인 요소중의 하나다. 차압률이 감소하고는 있지만 이들 은행소유매물이 마켓에 나오면 주택가격이 더 떨어질 수 있기 때문이다. 물론 은행에서 동시에 차압매물을 쏟아내지는 않겠지만 그림자 인벤토리는 항상 부담으로 존재하고 있다. 전체주택의 20%가 가치보다 빚이 많은 일명 깡통주택이라는 것도 집값 상승을 저해하는 요소가 되고 있다. 모기지 빚이 많으면 홈오너가 재정적으로 힘들때 쉽게 집을 포기할 수 있기 때문이다. 비관론자들은 모기지 이자율 상승 가능성을 점치고 있다. 현재 4%안팍인 30년 고정 이자율이 서서히 올라가면서 당장은 아니더라도 앞으로 8%대로 치솟을 가능성도 있다는 것이다. 랜스 로버츠 스트리트토크 어드바이저 CEO는 “일단 모기지 금리가 상승곡선을 타게되면 주택시장은 끓는물 속에 있는 개구리같은 상황이 될 것”이라고 우려하고 있다. 그리스를 비롯한 남부유럽의 재정위기가 미국경제에도 불안감을 조성하고 있으며 이로인해 부동산 경기회복의 발목을 잡을 수 있다는 견해도 있다.