멜로루스 택스란 무엇인가

“이 집은 재산세가 얼마나 됩니까?”

“멜로 루스 텍스가 있습니까, 없습니까?”
집을 보여줄 때 흔히 바이어들에게 듣게 되는 질문이다.

그렇다면 소위 우리가 말하는 ‘멜로-루스’(Mello-Roos)란 무엇인가.

멜로-루스란 한 마디로 정의하면 특정 지역 주택 소유주들에게 일반 재산세와는 별도로 부과되는 세금의 한 종류다. 즉 캘리포니아주에 국한된 특별 재산세(special property tax)인 셈이다.

개발업자들이 대형 주택단지를 조성하려고 하면 해당 정부는 주택단지 유입인구에 비례한 공원, 치안, 상하수도, 소방서, 도서관, 도로 등 커뮤니티 공공 부대시설과 이 시설을 운용하는 인력서비스에 대한 재원을 요구한다. 개발업자들이 이러한 추가 부대비용을 마련하기 위해서는 주택 값을 크게 올려야 하지만 이럴 경우 바이어들의 구매의욕을 잃게 할 것은 당연하다.

이러한 문제를 해결하기 위한 방법으로 개발업자들은 주택단지를 ‘커뮤니티 시설 구역’(Community Facilities District)으로 지정받아 공채를 발행해 공공 시설 재원을 마련한다.

결국 이 공채에 대한 원금과 이자는 주택단지에 입주한 주택소유주들이 떠맡아 보통 20년에서 25년 기한으로 갚아나가는 것이다. 이러한 공채 발행에 대한 주택 소유주들의 원리금 상환 부담이 바로 멜로-루스 택스, 즉 특별 재산세가 되는 것이다.

멜로-루스는 왜 일부 주택단지에만 적용될까?

지난 78년 캘리포니아 유권자들은 주민발의안(프로포지션 13)을 통과시켰다. 이 발의안은 그동안 각급 정부(카운티, 시, 교육구 등등)가 관할 구역내 주민들의 삶의 질을 높인다는 목적으로 공공 시설과 서비스를 확충하기 위해 특별 재산세를 신설하는 등 재원 마련에 대한 권한을 크게 위축시키는 내용을 담고 있다.

이 발의안 이후 지난 82년 가주의회에서는 새 법이 통과됐다.

가주 상원의원 헨리 멜로(Henry Mello)와 하원의원 마이크 루스(Mike Roos)는 비슷한 내용을 가진 법안을 상정, 결국 상하원을 통과함으로써 각각의 라스트 네임을 딴 멜로-루스 텍스법이 만들어졌다.

이 법은 각급 정부나 개발업자들에게 특정 지역내 주택소유주들을 대상으로 특별 재산세를 부과할 수 있는 권한을 주고 있다. 그렇지만 해당 지역내 유권자들의 3분의 2이상의 찬성을 필요로 하고 있어 각급 정부 차원에서는 사실상 실시하기가 힘들고 개발업자들이 주로 활용할 수 있다.

멜로-루스는 카운티 세금국에서 1년에 2차례 발부하는 일반 재산세 고지서에 보통 함께 부과된다. 어떤 경우에는 매달 한차례씩 내는 지역도 있다. 그리고 일반 재산세를 내지 않으면 해당 주택에 세금 담보(tax lien)가 걸리는 것처럼 멜로-루스를 체불해도 특별 재산세 담보(special tax lien)가 걸려 강제 차압을 당할 수도 있다.

멜로-루스는 일반 재산세와 크게 다른 점이 있다.

모든 주택 소유주들에게 부과되는 일반 재산세는 모기지 이자에 대해서는 100% 세금 공제 혜택을 받을 수 있지만 멜로-루스 택스는 세금 혜택을 전혀 볼 수 없다.

멜로-루스가 있는 주택 단지에서 주택을 사고 팔 때 어떤 영향이 있을까.

주택을 파는 셀러는 바이어에게 멜로-루스에 대한 정확한 정보를 제공해 주어야 한다. 주택 구입을 한 사람은 이 집에 남아있는 멜로-루스 택스를 그대로 떠맡게 된다. 그렇지만 일반 재산세가 주택이 매매된 가격을 토대로 재산세가 산출되지만 멜로-루스는 집 가격이 관계없이 페이먼트 스케줄대로 진행된다.

오렌지카운티의 경우 멜로-루스가 많은 지역은 어바인을 중심으로 알리소 비에호, 라구나 비치등 비교적 신생도시와 커뮤니티 공공시설이 많은 지역들이다. 한인들이 선호하는 어바인의 웨스트팍은 일반 재산세를 포함한 멜로-루스가 2.2%까지 내는 지역이 있는 사실을 감안할 때 안전하고 쾌적하고 좋은 동네에 사는 ‘값’을 톡톡히 내고 있는 셈이다.

주택을 매매할 때 셀러는 계약이 되고 나서 보통 5일 이내에 멜로-루스에 대한 정확한 정보를 얻어 바이어에게 제공해야 한다. 그리고 바이어는 멜로-루스에 대한 정보를 받은 날로부터 인편으로는 3일, 우편으로 5일 이내에 서면으로 이 계약을 취소할 수 있는 권리가 있다.

멜로-루스는 페이먼트 플랜과 미래의 주택가격에 커다란 영향을 미치고 있기 때문에 주택을 살 때 이 점을 특별히 고려해야 한다.
콜드웰뱅커 베스트 부동산/ 하워드 한)

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