[정민영의 부동산읽기]감가상각(Cost Recovery)

지난주에 소개한 ‘Cash On Cash’의 바로 다음 단계로 세금 공제 후의 수익(Cash Flow After Tax)을 계산하는 분석 방법이다. 이 분석방법을 설명하기 이전에 꼭 먼저 이해 해야할 부분이 ‘감가상각’ 혹은 ‘Cost Recovery’의 개념이다.

땅을 제외한 모든 시설물은 세월이 흘러감에 따라 낡기 마련이다. 간단히 말해 임대해 준 건물은 세입자가 사용하는 만큼 소모되기 마련이다. 이러한 건물의 소모는 임대료를 벌기 위한 부동산 투자의 또 하나의 필수적 검토 요소다.

부동산은 낡을수록 점점 쓸모가 없게 되고 궁극적으로는 허물고 새로 지어야 할 시점에 도달하게 된다. 이 시점이 되면 땅을 제외한 모든 시설물의 가치는 전혀 없다고 보아야 한다. 달리 말하자면, 임대료 수입을 위해서 구입 당시 지불했던 부동산 매입 값이 모두 소모되고 땅 값만 남은 상태이다.

세법에서는 이런 모든 시설물에 대한 소모 액수만큼 해당 부동산 수입에서 매년 공제하도록 허용하고 있다. 이것을 ‘투자비용 회수’ 혹은 ‘Cost Recovery’라 한다. 이 용어의 의미는 시설물의 소모가 투자 원금을 갉아먹고 있다는 점에서 본다면 더욱 명확해 진다.

예를 들어 처음에 100만 달러의 원금을 투자하고 매년 10만 달러를 버는 반면 원금이 매년 3만 달러씩 줄어들고 있다면 실제로는 10만 달러가 아니라 7만 달러씩 벌고 있는 셈이다. 당연히 정부에서는 소모된 액수만큼 매년 공제를 허용하지만 부동산을 팔아 매각할 때는 더 많은 양도 소득의 발생을 초래하게 된다.

양도 소득세는 부동산 소유 기간 중 공제한 총 Cost Recovery 액수와 순전히 값이 올라서 발생한 수익 두 부분으로 나누어 각기 다른 세율을 적용하여 결정하게 된다. 참고로 현행 세법에서는 법인의 경우 Cost Recovery 총액에 대하여는 25% 세율을 적용(recapture)하고 순수하게 값이 올라서 발생한 수입에 대해서는 20%를 적용하고 있다.

한 해 동안의 시설물 소모 액수를 계산하는 법은 현행 세법에서 일률적으로 정해 놓고 있다. 상가, 사무실, 산업용 건물과 같은 비주거용 건물의 사용 유효기간 혹은 수명을 39년으로 보고, 아파트와 같은 주거용 투자 부동산의 수명은 27.5년으로 정해 놓고 있다. 땅 값을 제외한 건물과 제반 시설물의 총 가치를 39년 혹은 27.5년으로 균등히 나누어 매년 공제를 허용한다.

같은 값을 주고 매입했더라도 매년 허용되는 Cost Recovery 액수는 주거용 부동산 쪽이 많다.

이유는 주거용 투자 부동산의 수명을 상업용 보다 11.5 년 짧게 보기 때문이다. 바로 이 점이 투자가들이 흔히 하는 질문 중의 하나인 “왜 아파트의 Cap Rate가 상가 보다 낮으냐”는 질문에 대한 답변이 된다. 물론 관리의 용이도와 투자 안전도도 큰 역할을 하기는 한다. 또 한가지 Cost Recovery 기간은 부동산을 구입하거나 매각하는 달에는 구입 날짜와 관계없이 0.5 개월을 적용토록 정해 놓고 있다. 예를 들어, 1월 1일에 부동산을 구입하면 그 해 Cost Recovery는 11.5 개월로 적용해 계산한다.

팔 때도 마찬가지로 6월 30일에 매각하면 그 해 Cost Recovery는 5.5 개월을 적용하여 계산한다. 이것을 ‘Mid Month Convention’이라 한다. 따라서 Cost Recovery 측면에서 본다면 투자가는 월초에 사고 월말에 파는 것이 유리하다.

이상에서 소개한 부동산의 감가상각은 세법 적인 측면에서 바라 본 것이다. 이것은 부동산 투자를 이해하는 데 꼭 필요한 기본적인 요소만을 설명한 것일 뿐 개개 상황에 대한 적용이나 더 상세한 사항은 필히 공인 회계사나 세법 전문 변호사에게 문의하는 것이 바람직하다. [phone]