[부동산 지상강좌]토지 재산권의 종류

장대식 죠이부동산 대표

모든 부동산은 개인이나 단체, 회사, 또는 연방정부나 주정부 등 누군가에 의해 속해있다.

주인들이 부동산에 대해 갖고 있는 여러가지 권리를 재산권이라고 부른다. 즉 부동산을 점유(Possess)할 수 있는 권리, 사용(Use)할 수 있는 권리, 담보(Encumber)로 삼거나 처분(Dispose)할 수 있는 권리, 다른 사람들이 그 부동산을 사용하지 못하도록 하는 권리(Exclude) 등이 모두 재산권에 속하며 이를 권리의 묶음(Bundle of rights)이라고 부른다.

재산권은 자유보유 부동산권(Freehold Estates)과 비자유 부동산권(Less-than-Freehold Estates)으로 나누어진다. 자유보유 부동산권은 중세 영국에서 자유민이 소유할 수 있는 최고의 토지 소유권 형태였다.

세습 부동산권(Fee Simple Estate) ‘the fee’, ‘estate in fee’, ‘estate of inheritance’이라고도 부르며 주인에게 소유권이 주어지는 부동산권 중 최고의 형태다.

부동산 소유주는 현시점부터 미래의 무한정 기간동안 계속해서 사용할 권리가 있다. 여기에는 3가지 특징이 있다. 첫째로는 자유롭게 이전(freely transferable)할 수 있고 둘째는 자유롭게 다른 사람에게 유언(freely inheritable)할 수 있으며 세번째로 무한정(Indefinite duration) 사용할 권리다. 소유권 사용에 아무런 제한이 없으면 이것은 무조건 세습상속부동산권(Fee Simple Absolute)이라고 한다.

무조건 세습상속 부동산권과는 달리 제한을 둘 수도 있다. 예를 들어 다음과 같은 경우를 설정해 볼 수 있다.

시아버지가 임신한 며느리에게 무사히 손주가 세상에 나올 경우 부동산을 며느리에게 주고 만약 일이 잘못돼 손주가 출생하지 못할 경우 소유권을 다시 시아버지에게로 되돌린다는 식으로 부동산권에 제한을 둘 수 있다. 이처럼 부동산을 소유하기 전에 이행해야하는 선행조건(condition precedent)에 따른 제한이 가능하며 반대로 부동산을 소유하는 동안 하지 않아야 하는 것을 지시하는 후행조건(condition subsequent)이 있다.

만약 소유권에 어떠한 방법으로 제한된다면 반환가능 세습부동산권(Fee Simple defeasible)이라고 부른다. 행복하게 살던 부부 중 남편이 먼저 세상을 떠나면서 아내에게 ‘재혼하지 않는 조건을 붙여서’ 자기의 재산을 주었을 때 만약에 나중에 아내가 재혼을 할 경우 그 소유권은 취소나 무효(Power of termination)가 되며 사망한 남편의 다른 유산 상속인에게 돌아가게 되는 형태의 재산권이다.

종신 부동산 권리(Life Estate)는 부동산을 소유한 사람이나 다른 어떤 사람이 생존해 있는 동안만 계속된다. 이것은 매매하거나 담보 또는 리스할 수 있는데 오직 종신부동산의 기준이 되는 특정인의 생존해 있는 기간 안에서 가능한 것이다.

만약에 어머니가 딸에게 어머니가 소유한 부동산을 주는데 어머니가 살아있는 동안에는 자신의 소유로 하고 있다면 어머니는 종신 부동산권을 소유하고 있는 것이다.

‘To Kim for Life’라고 했을때 김이 살아있는 동안만 이 부동산을 소유하므로 김이 죽으면 점유(Possession)와 사용(Use)의 권리가 양도자(Grantor)에게로 되돌아가는데 이를 반환권(Estate in Reversion)이라고 한다.

또한 제3자에게로 넘어가는 것을 잔여권(Estate in Remainder)이라 하며 종신 부동산 소유권자가 생존해 있는 동안 잔여 재산권을 보유한다.

비자유 부동산권은 소유주의 권리가 아니라 다른 사람의 부동산을 한정적으로 렌트하거나 리스 하는 것을 말한다.

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