부동산 지상강좌 (22)

재미부동산협회 제공

지도강사: 홍종학 . 이영복 . 윤국진

정리: 양승현

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지정대리권(Designated Agency)이란 무엇인가

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$$$ 중간제목--- 협동 브로커는 누구의 에이전시인지 밝혀야

뉴욕주에선 독점계약 자동적 기간연장은 불법



같은 agency 내에서 두 사람을 골라 한쪽 한쪽을 따로 맡는다. Dual agency에 대해 앞서 설명한바 있다. DOS(Department of State)는 Buyer 고객이 같은 회사 안의 목록에 올라 있는 매물을 사려고 할 때 듀얼 Agency의 문제점을 고려하여 처리방식을 승인한 바 있다. 주의 주무장관은 주무 브로커는 상대방의 agent 중에 한사람을 Buyer‘s agent로 지정할 수 있고 또 다른 Agent를 Seller’s Agent로 지정할 수 있다고 공표한 바 있다.

만약 지정된 Agent가 정해지면 그 회사는 같은 매매를 함에 있어서 쌍방을 대신해 일을 해주는 Dual Agent로서 계속 일을 할 수 있는 것이다. 지정된 중개인들로 하여금 이렇게 쌍방(Buyer&Seller)을 함께 하는 새로운 계약의 장점으로 그들 각자의 고객에게 단독중개인(single Agents)로서의 역할을 충실히 할 수 있는 기능을 살리게 된 것이다.

듀얼 에이전시의 동의, 즉 쌍방이 승인한다는 것, 그 동의는 지정 중개인 조정을 달성해야 한다는 것이다. 지정 중개인을 정해야 한다는 뜻이다. 지정중개인 계약은 뉴욕주 부동산 협동조합에 의해 권장되고 있다.

◇Handling Cooperative Sale- 협동 판매에 관해

브로커들 사이에서의 협동관계는 선택을 하든 안 하든 간에 또는 MLS를 통하든 간에 부동산 경영에 있어서 일반적인 업무다. 매물이 Listing 브로커가 아닌 다른 브로커를 통해 팔려질 때, 모든 사람이 관련되어 있기 때문에 Agency 관계를 명확히 하는 것이 중요하다.

협동 브로커 또는 Selling 브로커는 그가 Seller의 Sub-Agent로서 행동 할 것인지 아니면 Buyer의 Agent로서 행동할 것인지 그렇지 않으면 Buyer든 Seller든 둘 중에 하나로 Agency 관계가 없이 간단히 브로커의 Agent로서 행동 할 것인지 Listing Broker에게 알려야 한다. 이 연관관계는 Listing Agent가 Seller의 재정상태 또는 Seller의 동기부여에 대한 정보를 나누어 주는데 영향을 줄 것이다.

▶Agency Forms- 대리권 관계의 주체는 중개인과 고객간의 명시적인 계약에 의해 이루어진다. 부동산 중개업의 경우, 매물주인과 Listing Agent 사이에 계약서를 작성함으로서 명확해진다. Buyer와 Agent 사이에 관계는 Buyer Agency 구매계약을 맺음으로서 명확해 진다. 대형 상업용 임대차 계약에서는 브로커는 임대인이 고객이 됨으로 고객으로부터 즉 임대인으로부터 커미션을 받게 된다.

▶Net listing- 주인이 원하는 값이 얼마로 정해진 매물 Net listing은 브로커가 매물을 어떤 값으로도 파는데 자유로울 수 있다. 만일 그 매물이 팔려진다면, 브로커는 무엇인가 약속하고 합의한 단지 정해진 액수만큼 Seller에게 주면 된다. 이러한 형태의 매물 List는 뉴욕에선 불법으로 간주되며, 그것은 그 자신이 자기에게 사기치는 것이 되며 seller에게 최선의 이익이 되지 않는 것이다.

▶Termination of listings- Listing이 중지 될 때.

-Performance of the object (sale of the property): 목적달성/ 매물이 팔림

-Expiration of the time period stated in the agreement: 정해진 Listing Agreement 기간 안에 정해진 시점이 종결되었을 때

-Abandonment by broker who spends no time on the listing: Listing을 받고 난 후에 노력하지 않고 브로커에 의해 포기되었을 때

-Revocation by owner (although the owner may be liable for the broker‘s expenses): 주인에 의해 취소되었을 때(주인이 취소한다면 브로커가 쓴 경비는 책임져야한다).

-Cancellation by the broker or by mutual consent: 브로커에 의해 취소 또는 서로 취소를 동의할 때

-Bankruptcy, death or insanity of either party: 파산선고, 사망 또는 쌍방의 정신이상

-destruction of the property:소유물이 파괴되었을 때

-A change in property use by outside force ( such as a change in zoning):외부의 힘에 의한 소유물의 변동(예, 지역의 용도변경)

모든 Listing(매물목록)은 브로커가 고용되어지는 시점을 기해 구체적으로 써야 한다. 독점 계약을 함에 있어서 자동적으로 기간연장을 하는 것은 뉴욕에서는 불법이다. 문의:917-579-2050