[강호석의 임대건물과 세금] 보수공사 비용은 감가상각 처리

공인회계사

지난 몇 년간 부동산 경기가 좋았던 시절에 투자용 또는 임대용으로 부동산을 구입한 분들이 많이 있었다. 그래서 임대소득에 대한 세금보고를 하는 분들이 상당히 많아진 것 같다.

임대소득은 일반적으로 소득이 발생했을 때 보고해야 하는데 미리 받은 임대료도 임대료를 받은 당해 년도에 소득으로 간주하여 보고해야 한다.

그렇지만 임대보증금으로 받은 금액은 수입으로 계산되지 않고 임대도중에 임대계약을 중단하고 나가기 때문에 돌려주지 않는 임대보증금은 그 해의 수입으로 간주된다.

임대계약을 중간에 취소하기 위하여 테넌트가 지불한 비용도 수입으로 계산해야 한다. 비록 계약서에는 임대보증금이라 적혀 있지만 임대계약 마지막 달의 임대료로 사용되어 진다고 계약서에 명시 되어있으면 이 또한 당해 년도의 수입으로 간주해야 한다.

예를 들어 5년 리스 계약을 했는데 첫 달 임대료로 5000달러마지막 달의 임대료로 5000달러 임대보증금으로 5000달러를 받았다면 받은 1만5000달러 중에서 1만달러가 그 해의 수입으로 보고되어야 한다.

그런데 일년에 임대를 준 기간이 15일 보다 적은 경우에는 임대수입으로 간주하지 않을 수도 있다. 임대수입을 얻기 위하여 지불한 금액이 있을 때 비용으로 처리할 수 있는데 그 비용에는 모기지 이자와 재산세 수리비 광고비 청소비 보험료 커미션 세금보고수수료 자동차경비 여행경비 등등이 있을 수 있다.

이 비용들은 수입이 없다고 할지라도 임대를 줄 의도를 갖고 있었다면 비록 그 임대건물이 비어 있었지만 비용으로 세금공제를 할 수도 있다.

예를 들어 2006년도 7월에 임대용 주택을 하나 구입하여 임대를 하려고 했는데 그 동안 테넌트를 구하지 못하고 10월부터 임대를 시작했다면 그 임대주택이 비어 있었던 3개월 동안 지출한 주택관리비를 포함한 기타 여러 가지 경비들을 모두 임대비용으로 처리할 수 있다.

그런데 특히 수리비용 중에서 건물의 가치를 근본적으로 상승시키는 보수공사 등의 비용은 당해 년도의 비용으로 모두 공제하지 못하고 건물의 세법상 감가상각 연도로 나누어 상각해야 한다.

주택의 경우에는 감가상각 기간이 27.5년이며 비 주택건물일 경우에는 감가상각 기간이 39년 동안으로 세법은 규정하고 있다.

만약 주택을 주거용도로 5년 사용하다가 그 후 2년 동안 임대를 한 경우에는 세법조항 121에 의하여 양도소득을 일인당 25만달러까지 면제를 받는데 이 때에도 팔고 남은 양도소득에 대해서는 세금면제를 받을 수 있지만 임대기간동안에 공제한 감가상각비용 부분에 대해서는 다시 소득으로 보고해야 한다.

이때의 최고 세율은 25%이다. 만약 임대용 건물을 팔 때 남는 양도소득이 많아서 세금에 대한 계획을 생각한다면 세법조항 1031에 의한 교환매각을 고려해 볼 수 있을 것이다.