[마이클 장의 투자 백과] 오너 유저 부동산의 장점

탑 프로퍼티스

지금까지 여러 차례에 걸쳐 언급했던 것처럼 어떤 측면에서는 지금처럼 부동산에 투자하기 좋은 시기는 없다.

그 중에서도 은행차압매물(REO) 투자는 가장 안전하면서도 수익을 보장받을 수 있는 투자다.

물론 모든 REO 투자가 그런 것은 아니고 다른 투자처럼 철저한 시장 분석이 필요하다는 점은 부연할 필요가 없을 것이다. REO 투자도 투자용인지 직접 사용할 목적인지 장기인지 단기인지 등 여러 종류가 있지만 이번 칼럼에서는 이 가운데에서도 가장 안전하다고 볼 수 있는 오너 유저(Owner User) 투자를 알아보자.

오너 유저 투자는 비즈니스 소유주가 직접 건물을 사용할 목적으로 구입하는 것으로 많은 장점이 있다.

오너 유저 투자의 가장 큰 장점은 SBA 융자가 가능하다는 것이다. 요즘 부동산을 구입하는 데 있어 가장 큰 걸림돌은 융자다. 올해 들어 융자은행들이 융자 조건을 대폭 강화하면서 좋은 크레딧과 소득증명이 되지 않으면 융자받기가 힘들어진 것이 현실이다. 특히 상업용 융자는 30~40%를 다운 페이먼트해도 융자가 쉽지 않다.

이러한 상황에서도 비즈니스를 하고 있는 사업주가 어느 정도의 크레딧과 히스토리 매상 기록 등만 있으면 SBA 융자는 가능하다. 정부에서도 부동산 경기 활성화를 위해 SBA 융자 보증비율을 높이는 등 전략적으로 SBA 융자를 장려하고 있는 추세다.

특히 오너 유저 부동산 구입을 위한 SBA 융자는 10~20%의 낮은 다운 페이먼트로도 융자가 가능하다는 큰 장점이 있다.

자영업자가 이처럼 부동산 건물을 구입할 때 SBA 융자를 받으려면 가장 중요한 것은 비즈니스 업주가 건물의 51% 이상을 사용해야 한다는 것이다.

이외에는 비즈니스 세금보고 크레딧 등 일반 SBA 융자에 필요한 조건들을 갖추면 된다.

비즈니스 업주가 SBA 융자를 통해 오너 유저 부동산 투자를 하면 많은 장점이 있다. 첫째는 역시 수월한 융자이다. 앞에서 설명했듯 SBA를 통해 자영업자들은 단순 부동산 투자자들보다 레버리지를 얻기가 쉽다.

둘째는 쉬운 관리이다. 렌트비를 받으러 다니는 수고도 필요 없고 자연히 건물 관리가 가능하다는 것. 그리고 셋째로는 공실률이 낮아진다는 점이다. 주인이 스스로 사용하는 유닛에 대해서는 공실이 생길 염려가 없으며 불황에도 세입자들을 채우는 데 유리하다.

종합하면 오너 유저 REO 투자는 좋은 조건에 융자를 받아 저렴한 가격에 부동산을 구입하고 세입자 걱정도 상대적으로 낮다는 장점을 가진 투자라고 할 수 있다.

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