[상속가이드] 부동산 명의…한인 대부분 공동명의 안 해 부동산 양도세에서 불리

박영선 / 유산상속전문변호사

한국과는 달리, 캘리포니아에서는 부부가 같이 부동산명의를 갖고 있는 게 관습이다. 물론, 결혼 전 혼자서 산 부동산이라던가 결혼 후에라도 부모에게 따로 유산 받은 부동산인 경우는 제외다.

그런데, 생각보다 많은 수의 한인들이 부부공동재산인 부동산을 배우자 한 사람의 이름으로 가지고 있다. 배우자 중 한 사람의 신용이 나빠서 혼자서 부동산을 산 경우도 있고, 에스크로를 마쳐야 하는데 배우자가 한국에 갔다오는 바람에 혼자 이름으로 부동산을 산 경우, 채무문제가 생길 때를 대비해서 한 사람의 이름으로 부동산을 가지고 있는 것이 가장 쉽게 꼽는 이유이다.

또, 배우자가 갑자기 암에 걸리거나 불치병에 걸려 치료를 받게 되면 혹시나 하는 마음에 건강한 배우자 이름으로 부동산의 명의를 바꾸는 경우도 있다. 그러나 이런 방법은 상속절차는 피할 수 있으나, 부동산 양도세로 볼 때 바람직하지 않다.

쉽게 이야기하면 다음과 같다. 남편과 아내가 있는데, 남편이 암에 걸려 치료를 받으며 아내이름으로 부동산을 돌려놓았다고 치자. 남편이 사망하고 아내가 부동산을 팔게 되면, 남편의 사망으로 인해 받을 수 있는 양도세 혜택을 받지 못한다.

부동산 양도세는 살 때 투자한 가격에서 파는 가격의 차익금에 적용된다.

그러나 사람이 사망하고 가족들이 사망한 사람의 부동산을 팔게 되면 양도세를 산정하는 기본 금액으로 살 때 투자한 가격이 아니라 사망시 부동산 가격을 쓰게 된다. 그렇기 때문에, 사망 후 부동산을 바로 팔게 되면, 양도세를 거의 내지 않아도 된다. 그러나 이런 혜택을 받으려면, 사망한 사람의 이름이 등기에 있어야 한다.

거주지로 썼던 집의 경우에는 특별 양도세 감면 금액으로 배우자 한 사람마다 25만 달러를 쓰기도 하기 때문에 위의 예에서 제외된다.

그럼, 배우자가 아프면 어떻게 해야 할까? 물론 상속계획을 할 수도 있지만, 변호사에게 가기 어려울 수 있다. 그러면, 아픈 배우자의 이름을 빼는 것보다는 부동산의 명의가 상속 없이 건강한 배우자에게 갈 수 있도록, 또 양도세 혜택을 받을 수 있도록 명의를 확인하는 과정이 필요하다.

전혀 기억지도 못했는데, 은행융자를 받을 때 한 배우자의 이름이 빠져 있어 가족들이 당황하는 경우도 있다. 그러니, 이런 검증과정을 밟는 것이 중요하다. 부동산의 명의는 카운티 등기소에 가면 열람할 수 있다. 돈을 주면 타이틀 회사등을 통해 컴퓨터로도 열람, 확인이 가능하다.

몸이 아픈 가족을 두고 경황이 없을 수도 있고 또 이런 절차가 미안할 수도 있지만, 불필요한 법적 상속절차를 피하기 위해서 미리 준비하는 것이 좋다.

▶문의: 213-627-6608