[류기열의 부동산 스토리] 상업용 부동산

류기열/빅셀 파트너스

금융 위기가 발생한 이후 부동산 시장은 엄청난 가격 하락을 경험하고 있다. MIT의 부동산 센터가 발표한 Price Index에 의하면 2009년 4분기 기준 미국의 상업용 부동산은 2007년 고점대비 약 40%정도 하락하였다고 한다.

얼마전 월스트리트의 보도에 의하면 세계 부동산 시장의 큰 손인 모건 스탠리의 부동산 펀드 가치가 3분의 2 가까이 하락하여 액수로 무려 54억달러의 손실을 입었으며 곧 이어 파이낸셜 타임즈가 골드만 삭스의 부동산 펀드는 무려 98%의 손실을 기록 원금 13억달러가 이제는 3000만달러 정도가 되었다고 보도하면서 부동산의 가치 하락의 생생한 현주소를 보여 주었다.

남의 불행은 나의 행복이라는 우스개 같은 그러나 잔인한 투자의 속설처럼 이렇게 부동산 가격이 떨어지는 것을 기회로 만들기 위해 수많은 사람들이 부동산에 눈독을 들이고 있다. 특히 2015년까지 대출 만기가 도래하는 상업용 부동산 담보 채권(CMBS)이 한 해 약 2500억달러에서 3000억달러에 달하는데 가치 하락으로 인해서 재융자나 판매가 불가능할 것이고 그에따라 수많은 부동산이 차압되거나 헐값에 나올 것이라는 예상으로 프라이빗 에퀴티를 중심으로 엄청난 자금이 부실자산에 투자하기 위해서 조성되어 있다는 것은 잘 알려진 사실이다.

그러나 시장에서 거래되는 상업용 부동산은 그다지 많지가 않으며 실제로 거래되는 부동산도 그다지 헐값에 거래되지는 않는것 같다. 한동안 은행 노트를 사기위해 은행문턱을 닳도록 드나드는 투자자들이 있었지만 그역시 요즘은 시들해진 것 같다. 노트를 사서 차압등 여러가지 절차를 진행하기에는 가격이 그다지 싸지 않다는 것이다. 그래서 일각에서는 상업용 부동산이 이미 바닥을 쳤고 많은 사람들이 기대하는 헐값의 장은 서지 않을것이라는 예상도 나오고 있는듯하다.

분명히 자산가치는 떨어졌고 임대 수익은 줄어들고 있으며 공실률은 점점 늘어가고 상업용 부동산의 모기지 연체율도 늘어나는데 왜 이런 현상이 벌어지고 있을까? 그 가장 큰 이유는 물론 정부와 은행이 급격한 충격을 막기위해 시행하고 있는 "Extend and Pretend"라는 것이 대다수의 의견이다.

탄산음료의 뚜껑을 갑자기 열면 내용물이 쏟아져 나와서 옷을 버리기 십상이지만 조금씩 김을 빼면 넘치지 않는 것처럼 최대한 부실자산이 시장에 나오는 것을 늦추고 있다는 것이다. 심지어 대출자가 은행에서 자기 노트를 할인해서 산 후에 같은 은행에서 또 대출을 받는 경우도 있다고 한다. 결국 그 손실은 은행이 입겠지만 그래도 큰 대출 건 하나가 완전히 망가지는 것 보다는 낫다고 판단하는 것이다.

또 하나의 큰 이유는 은행이 개별자산의 처분 보다는 많은 자산을 한데 묶어서 경매를 통해 처분하기 때문이라고 볼 수 있다. 이렇게 함으로써 개별자산으로는 처분하기 어려운 자산을 다른 자산과 함께 훨씬 좋은 조건과 가격으로 처분할 수 있다는 것이다. 쉽게 말하면 끼워팔기라고나 할까.

한편으로 콘도의 경우에는 이와 반대이다. 즉 한꺼번에 투자자들에게 헐값이 넘기기 보다는 개별 유닛을 경매에 부쳐서 손실을 최소화 하는 것은 요즘 흔히 볼 수 있는 모습이다.

그러면 정말 상업용 부동산의 위기는 오지 않는 것일까? 그렇다고 장담하기는 아직 이르다고 생각한다. 실업률등 경제의 기초가 회복되지 않는한 아직도 우리안에 있다. 그와 함께 기회도…

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