[류기열의 부동산 스토리] 한국 부동산의 미래

류기열/빅셀 파트너스

요즘 한국 부동산 관련 기사를 보면 가장 많이 등장하는 내용은 부동산 불패의 신화가 끝나간다는 것이다. 건설업계의 불경기 때마다 심심치 않게 나왔던 말이라서 의례 그러려니 하고 지나갈 수도 있겠지만 서울에서도 미분양 아파트가 나오고 강남의 오피스들도 빈 곳이 늘어간다는 소식은 그저 경기 불황이나 건설 경기의 하락만으로는 설명할 수 없는 무언가가 있다는 생각이 든다.

하지만 그 역사를 가만히 들여다 보면 요즘의 부동산 시장에서 나타나는 공급 과잉 현상은 필연적인 것이라고 할 수 있다. 즉 지금까지의 경기에 따른 호.불황의 사이클이라기 보다는 훨씬 큰 흐름에서의 변화로 봐야 한다는 것이다. 다시 말하면 한국도 선진국형의 부동산 시장의 성숙기로 접어드는 것에 따른 변화라고 할 수 있다.

전후 한국 부동산은 그야말로 필요에 의한 개발이 전부였다. 폐허 속에서 집이 필요하니 지었고 사업을 하기위해 장사를 하기위해 건설한 것이 부동산 개발이었다. 경제 성장에 따라 서울등 대도시로 인구가 밀집하면서 주택이 건설되기 시작했고 또 회사의 규모가 성장하면서 회사의 필요에 따라 사옥을 건설하는 식으로 부동산 시장이 성장해왔다. 이때는 분양에 대한 걱정이 전혀 필요없었고 임대자의 권리 같은 것은 그 개념조차 없었던 때이다.

그 다음은 Speculative Development 단계였다. 이는 수요가 있을 것이라고 가정하고 개발을 하는 단계를 의미하는데 워낙 경제 성장과 수요 팽창이 이루어진 덕에 대부분의 개발 사업은 큰 성공을 거두게 된다.

이 시기에 많은 건설사들이 대형화를 이루게되며 대규모 아파트 단지들이 개발되는 시기도 이에 포함된다고 할 수 있다. 하지만 이단계에서도 지방은 종종 미분양이 나타나며 수도권에서도 수요에 민감한 상가들은 미분양이 되는 경우가 보여지게 된다. 하지만 대다수의 부동산은 여전히 짓기만하면 채워지는 그런 시기였다고 볼 수 있다.

그런데 지금은 이 단계의 거의 끝자락으로 보여진다. 즉 수요에 대한 정확한 분석보다는 그저 지금까지의 시장 흐름에 따라 개발된 부동산들이 경기 침체로 인해 판매 및 임대에 어려움을 겪게 되는 것이다. 이 현상이 지금까지의 사이클과 다른 것은 가까운 미래에 수요의 증가를 기대하기 어렵다는 것이다. 경제 인구는 지속적으로 감소하며 기업들도 해외로 아웃소싱을 하는 등 오히려 수요의 감소요인이 훨씬 많다고 보여진다. 또 너무 높은 임대료로 인해 강남을 떠나는 사무실의 숫자가 늘어남에 따라 공실률이 늘어나는 현상은 임대료가 하락하게 하며 결국 건물 가치의 하락으로 이어질 것도 예상할 수 있다.

이런 성숙기의 시장에서는 진정한 의미의 부동산 자산 관리와 프로퍼티 관리의 전문성이 요구될 것이다. 적극적인 마켓팅과 임대자의 요구에 맞는 프로퍼티를 찾아주는 일 그리고 지금까지는 먼 남의 나라 얘기만 같던 Tenant Improvement를 건물주가 내는 등의 일들이 일어나게 될 것이다. 즉 멀지 않은 장래에 한국의 부동산 시장에서도 프로가 아니면 살아남기 힘든 그런 시기가 올 것이며 미리 준비를 하는 사람들에게는 시장을 선점할 수 있는 기회가 될 것이다.

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