하반기 부동산 더블딥 논란

없다 - "이미 최악 경험점진 회복 L자형 보일것"
있다 - "부양책 약발 끝…추가 하락 제2침체 온다"

지난 해 하반기부터 상승세를 보이던 부동산 시장이 최근 다시 주춤해지면서 더블 딥에 대한 논란이 불거지고 있다.

낙관론자들은 유럽발 재정위기가 미국에는 큰 영향를 미치지 않은 데다 낮은 모기지 이자율, 개선되고 있는 투자 심리 등을 이유로 들어 부동산 경기가 점진적으로 회복세를 보일 것으로 보고 있다.

반면, ‘닥터 둠’ 루비니 교수나 폴 크루그먼 교수 등은 지금까지 나타난 지표 개선 현상은 정부의 인위적인 부양책에 의한 것일 뿐 근본적으로 경제 기반은 여전히 취약하다며 더블딥 가능성이 크다고 주장하고 있다.

▷L자형 회복이다

전국부동산중개인협회(NAR) 연방은행 UCLA 앤더슨 연구소 등은 부동산 경기가 조정 국면을 거쳐 점진적인 회복세를 보이는 'L'자형 추세를 보일 것으로 보고 있다.

이들은 사상 최저 수준의 모기지 이자율이 잠재 주택 바이어들을 시장으로 끌어들이고 있으며 주택 가격이 3~4년전과 비교해 절반 수준에 불과한 것이 주택 구입에 좋은 기회가 되고 있다고 주장하고 있다.

더욱이 오바마 정부가 부동산 시장의 재침체 징후가 보이면 강하게 개입할 여력이 충분하고 아직도 운용할 유동성에도 큰 문제가 없다는 입장을 보이고 있다.

UCLA 앤더슨 경제연구소는 6월에 발표한 경제전망보고서에서 "소비자들은 빚을 갚고 저축을 늘리고 있으며 주택시장은 꾸준하면서도 완만하게 개선되고 있다"며 "특히 가주는 차압은 감소세를 보이고 있고 가격과 판매량 모두 오름세에 있다. 그러나 회복세가 'V'자 형으로 급격하게 이뤄지기는 어려울 것"이라고 L자형 회복을 점쳤다.

전국부동산중개인협회(NAR)의 로렌스 윤 수석경제학자는 "전국 평균 중간 주택 가격은 17만2000달러로 이는 2008년 4분기보다 4.1%정도 낮은 수준이며 이는 2년동안 최저 하락폭으로 부동산 시장이 안정세를 찾아가고 있는 것"이라고 주장했다. 이어 그는 "주택 구매자들이 위험성이 높은 변동 이자율은 피하는 반면 30년 고정 모기지를 선호하고 있어 주택 가격 회복도 가시화 될 것"이라고 강조했다.

▷더블 딥

올 하반기에 부동산 경기가 다시 하락세로 돌아설 것이라며 더블딥을 주장하는 경제학자들의 목소리가 커지고 있다. 루비니 뉴욕대 교수나 노벨상 수상자인 폴 크루그먼 교수가 대표적이다.

이들은 지금까지 경제 지수가 좋게 나온 것은 정부의 경기부양책에 따른 효과에 불과하고 경기부양책이 힘을 잃을 하반기에는 다시 경기 침체 현상이 나타날 것이라고 주장하고 있다.

특히 부동산 시장의 경우 그동안 시장을 이끌었던 첫주택구입자에 대한 세제 혜택이 종료된 만큼 거래량 감소가 불가피하다는 주장이다.

실제로 세제 혜택에 민감한 신규주택 판매량의 경우 5월 들어 전월 대비 30% 이상 하락했다. 또 본지가 스튜어트 타이틀에 의뢰해 LA한인타운 인근 지역의 주택 거래량을 조사한 결과에 따르면 4월까지 거래량이 증가세를 보이다 5월 들어 급락세로 돌아섰다.

국제통화기금(IMF)도 8일 미국의 부동산 시장의 더블딥 위험에 직면하고 있다며 오바마 행정부는 모기지 부문을 개혁해야 한다고 촉구했다.

손성원 캘리포니아주립대 석좌교수는 “융자금이 집가치보다 높은 ‘깡통주택’이 15%에 달해 차압사태가 지속되고 이에 따라 차압 부동산 물량이 시장에 나와서 부동산 시장이 침체에 들어갈 것”이라며 “정부의 지원없는 주택 시장은 자력 갱생이 힘든데다 고용 창출이 되지 않아 주택 수요가 살아나기 힘들다”며 더블딥 가능성을 높게 봤다.

가주 부동산 시장에 대해서 그는 “지역별로 차이를 보일 것”이라며 “샌프란시스코, LA, 샌디에이고 등 해변가 도시들은 회복세를 보이겠지만 인랜드 엠파이어나 센트럴밸리 지역은 아직 회복이 시작조차 되지 않았다”고 말했다.

메리디스 휘트니 월가 금융 전문 애널리스트와 조슈아 샤피로 MFR 이코노미스트는 “미국 경제 전체가 더블 딥에 빠질 가능성은 적지만 은행들이 공격적으로 주택 차압에 나서서 공급과잉에 따른 주택 가격 하락의 제2의 침체가 올 것”이라고 경고했다.

진성철 기자

애플턴-영 부회장
3~4년에 걸쳐 서서히 호전

"가주 부동산 시장은 침체에 이미 충분한 내성을 키워 3~4년에 걸친 완만한 회복세를 이룰 것이다.”

가주부동산중개인협회의(CAR) 레슬리 애플턴-영 수석경제학자 겸 부회장은 “더블 딥 가능성이 아예 없다고 말할 순 없지만 매우 낮다고 할 수 있다”며 “부동산 시장의 회복은 ‘W’자형이 아닌 완만한 조정국면을 거치는 ‘L’자형”이라고 주장했다.

그는 또 “부동산 시장을 좌우하는 것은 주택 가격, 모기지 이자율, 가구당 소득인데 모기지 이자율은 최저를 기록하고 있고 주택 가격 역시 최고치를 기록했던 때보다 반 값으로 줄어들었다”면서 “더욱이 고용시장도 최근 안정되고 있다. 다만 고용시장이 급격히 회복되지는 않을 것이기에 부동산 시장도 길고 지루한 회복 과정을 거치게 될 것”이라고 설명했다.

그는 이어 “가주 부동산 시장 상황은 전국 부동산 시장과 다르다”며 “이미 가주 부동산 시장은 최악을 경험했기 때문에 새로운 위기가 와도 그 충격을 흡수할 수 있는 강한 내성이 생겼다”고 견해를 밝혔다.

특히 가주 부동산 시장은 차압 물량이 빠른 속도로 감소하고 있는 데다 잠재 바이어는 많이 있어서 상반기 주택가격은 지난해 보다 약간 상승할 것이라고 그는 분석했다.