[부동산 5분 상담] 캡레이트와 캐시 플로우의 차이점

제니 유/리맥스 메가 부동산

캡레이트와 캐시 플로우의 차이점

Q. 한국에서 인터넷으로 상담코너를 열심히 읽고 있다. 6개월후 미국으로 이민을 가는데 한국에서 처분한 재산으로 상업용 건물을 구입하려고 한다. 그런데 미국 부동산의 투자수익률중에서 캡레이트(Cap Rate)와 캐시 플로우(Cash Flow)의 차이점을 잘 모르겠다.

A. 캡레이트는 상가 렌트비에서 얻는 수입중 각종 비용(모기지 페이먼트 제외)을 공제한 연간 운영수입(NOI)을 구매가격으로 나눈 것을 말한다. 즉 1년에 벌어들이는 운영수입이 10만달러이고 구입가격이 100만달러라면 이 건물의 캡레이트는 10%가 된다.

만약 이 건물 구입을 위해 50만달러를 융자받았는데 월 모기지 페이먼트가 2500달러라고 치자. 그럼 상가의 실제수입은 10만달러-3만달러=7만달러가 된다. 그럼 현금 50만달러를 투자해서 연간 7만달러를 벌었다는 계산이 나온다. 이럴 경우 캐시 플로우는 7만/50만=0.14(x100)=14%가 된다.

이를 정리하면 캡레이트는 총투자금액에 대한 운영수입 비율을 말하는 것이고 캐시 플로우는 모기지 페이먼트 등 모든 비용을 공제한 순수 현금수입을 다운페이먼트 자금으로 나눈 것을 표시하는 것이다.

100% 현금구입시에는 캡레이트와 캐시플로우 비율이 똑같아지고 융자를 받는다면 모기지 이자율에 따라 캐시 플로우 비율도 변한다.

NOD후 NOTS 통지까지 소요시간

Q. 모기지 페이먼트를 9개월째 못하고 있다. 현재 융자조정중인데 채무연체통지서(NOD)라는 것이 등기된지도 5개월이 넘었다. 주위에서는 NOD이후 3개월이면 차압세일통지서(NOTS)가 날라온다고 하는데 왜 우리 집은 아직도 소식이 없는지 궁금하다. 혹시 은행에서 봐주려고 차압통지를 늦춰주는 것은 아닐까.

A. 연체등기나 차압세일 통지서 발송은 은행이 홈오너를 봐주고 안봐주고에 따라 결정되는 것은 아니다.

최근에는 몇몇 주요 모기지 렌더들이 오바마 행정부의 요청에 따라 NOD이후 NOTS발송기간을 3개월에서 6개월로 연장했다. 이 조치는 모든 은행들이 지켜야 할 의무는 없어 모든 모기지 렌더들이 이런 조치를 취하는 것은 아니다.

6개월 연장이후 지난해 7월에 NOD를 받은 홈오너들은 가을을 넘겨 올해 2월부터 차압세일통지서를 받고 있다.

따라서 현재 융자조정이나 숏세일 등 차압대처방안을 모색중인 홈오너들은 에이전트를 통해 집의 차압절차가 어떻게 진행되고 있는지 물어보는 것이 좋겠다.

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