[부동산 5분 상담] 1차 페이먼트는 제대로 하고 2차만 밀렸는데

제니 유/리맥스 메가 부동산

1차 페이먼트는 제대로 하고 2차만 밀렸는데

Q. 오래전에 주택을 구입해서 1차 모기지 페이먼트는 얼마되지 않는다. 그러나 5년전 25만달러짜리 에퀴티융자를 받았다. 이 페이먼트가 현재 700달러가 넘는다. 1차 페이먼트는 제대로 하고 있지만 2차 융자금을 2개월째 못하고 있다. 만약 2차 페이먼트를 계속하지 못하면 어떤 일이 발생하는가.

A. 2차 은행도 1차처럼 페이먼트가 연체되면 차압을 진행할 권리가 있다. 그러나 1차은행의 눈치를 보는 이유는 2차가 차압을 진행한다해도 강제처분으로 생긴 자금은 1차부터 갚아지기 때문이다.

즉 2차한테 돌아갈 자금이 거의 없기 때문에 1차처럼 적극성을 띄지 않을 뿐이다.

그러나 해당주택을 차압했을 경우 1차빚을 충분히 갚을 수 있는 상황이라면 2차은행이 차압을 진행하기도 한다. 경우에 따라서는 2차은행이 1차 모기지 빚을 대신 갚아주고 그 주택의 소유권을 갖고 간다.

예를 들어보자. 1차 융자금이 15만달러가 남았고 주택시세가 30만달러라고 치자. 2차융자금이 25만달러라면 2차은행은 1차 모기지 은행한테 15만달러를 갚고나서 그 집의 소유권을 갖고간다. 그리고 나서 2차은행이 30만달러에 주택을 처분하면 은행손실은 15만달러(30만달러-15만달러)가 된다.

만약 1차 은행이 자신의 빚만 청산하기위해 15만달러에 매각한다면 2차한데는 갈 돈이 없다. 그러나 2차은행이 차압에 개입하면서 손실을 줄이게되는 것이다.

귀하의 1차 빚이 얼마인지 모르겠으나 2차은행도 차압 할 수 있다는 점을 알고 있어야 하겠다.

느끼기 힘든 결함도 소송 걸수 있는지

Q. 얼마전에 집을 샀는데 이사 스케줄이 맞지 않아 렌트를 주려고 한다.

광고를 보고 온 예비 세입자가 부엌 바닥이 약간 기울었다면서 렌트비를 깎아 달라고 한다.

사실 내가 볼 때는 바닥이 기울었다는 것을 눈으로 느끼기 힘들다. 전 주인이 집의 문제점을 속여서 집을 팔았다고 소송을 걸 수 있나.

A. 쉽지 않다. 바닥이 기울었어도 전에 살던 주인이 그 것을 느끼지 못하고 살았다면 주택의 결함을 속였다고 할 수 없다.

전문가를 불러 바닥의 기울기가 주택구조에 얼마나 손상을 주는지부터 확인해볼 필요가 있다.

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