[부동산 5분상담] 외국기업의 미국내 부동산 구입

제니 유/리맥스 메가 부동산

외국기업의 미국내 부동산 구입

Q. 여기는 한국이다. 아는 사람 소개로 이 상담코너를 알게 됐다. 지금 서울서 비즈니스를 하고 있는데 LA에 지사 건물을 매입하려고 한다. 외국기업이 미국에서 부동산을 구입하는데 있어서 제한은 없는지 알고 싶다.

예를 들어 자본금이 얼마 이상 있어야하고 매출이나 직원 수에 대한 조건이 없는지 궁금하다.

A. 제한 없이 구입할 수 있다. 미국은 부동산 거래시 외국인이나 외국기업에 대한 차별이 없는 편이다. 부동산은 현금으로 구입해도 상관없고 융자도 받을 수 있다. 일반적으로 상업용 건물은 50%이상 다운페이먼트를 하면 융자가 나온다.

특히 미국에 있는 본국계열의 한국은행들은 바이어의 한국 내 신용기록과 다운페이먼트 자금을 확인한 후 융자를 내주기도 한다.

재융자 후 숏세일시 채무탕감 여부

Q. 5년전 재융자를 하면서 1차와 2차 융자를 한데로 묶었다. 지금 경제적으로 힘든 상황이라 숏세일을 생각 중이다.

신문기사를 보니 1차 융자는 숏세일시 원금을 다 갚지 못해도 잔존채무를 탕감받는다는 내용을 읽은 적이 있다. 재융자를 한 홈오너들도 그런 혜택이 주어질까.

A. 원칙을 따진다면 1차와 2차를 묶어서 재융자를 받게되면 그 모기지는 부동산 구입융자로 인정되지 않는다. 처음 집을 살 때 받는 융자는 구입융자로 되지만 그후 재융자를 통해서 모기지 프로그램을 바꾸게 되면 구입융자의 자격을 상실하게 된다.

미국은 주택과 관련된 대출을 크게 두가지로 구분한다. 첫째는 '구입융자'(Purchase loan)이고 둘째는 담보융자(Equity loan)다. 여기서 담보융자는 2차이상의 에퀴티 융자라고 보면된다.

그러나 숏세일을 하는 에이전트들이 은행 담당자와 협상을 통해 재융자를 했을지라도 남아있는 빚을 정리받는 경우도 있다.

주위의 경험 많은 숏세일 전문 에이전트를 만나 상담하라고 권하고 싶다.

▶문의:[phone] DRE #01270838