[부동산 5분상담] 숏세일·차압시 1차 모기지 부채 탕감 여부

제니 유/리맥스 메가 부동산

Q. 숏세일이나 차압을 할 때 남아있는 1차 모기지 빚을 갚아야 된다고 말하는 사람들이 있다. 그러나 한편에서는 아니라고도 말하고 있어 누구의 의견이 사실인지 모르겠다. 진실을 밝혀달라.

A. 1차은행들이 주택융자를 해줄 때 담보를 거는 방식에는 두가지 타입이 있다. 하나는 '트러스트 디드'(Trust Deed) 타입이고 다른 하나는 '모기지'(Mortgage:부동산 융자금이라는 의미도 갖고 있음) 형태다.

두 가지의 가장 큰 차이점은 돈을 빌린 홈오너가 페이먼트를 못할때 은행이 어떤절차로 차압을 진행하느냐에 있다.

트러스트 디드형태는 법적소송절차를 거치지 않고 은행이 지정한 피신탁인이 차압을 진행토록 한다. 반면 모기지 타입은 은행이 소송을 통해서 차압을 진행할 수 있도록 규정되어 있다.

전자의 경우 법적절차를 거치지 않아서 시간을 절약할 수 있지만 은행이 잔존채무에 대한 청구권을 행사할 수 없다. 그러나 모기지 형태로 저당권이 잡혀있다면 소송을 통해야하므로 차압절차가 1년이상 걸리지만 남아있는 채무에 대한 판결을 받아 낼 수 있다.

가주의 경우 대부분의 부동산은 트러스트 디드형태로 저당권이 걸려있으므로 홈오너가 집을 포기해도 잔존채무에 대해 변제할 의무는 없다.

시민권자의 한국 부동산 매매

Q. 나이도 들고 해서1년안에 은퇴할 예정이다. 사업체를 처분하고 나서 한국에 수익형 건물을 구입할 생각이다. 주된 거주지는 미국이지만 1년에 몇 개월 정도 한국에 나가서 임대수입을 받아올 계획이다. 이럴 경우 시민권자도 한국에서 부동산을 구입할 수 있는지 궁금하다. 또 임대수입을 은행으로 입금하도록 할 생각인데 시민권자도 가능한지 알고 싶다.

A. 시민권자도 한국에서 부동산을 구입하는데 별 문제가 없다. 건물등기(미국식으로 타이틀 등기)도 가능하고 전매도 할 수 있다.

임대수입을 한국의 은행에 입금토록 하려면 은행계좌를 오픈해야 되는데 시민권자는 거소증을 만들어야 된다. 거소증은 출입국관리사무소에 가면 신청할 수 있는데 서울은 체류지 주소에 따라 목동과 세종로 중 한 곳에 가야 된다. 발급기간은 대략 1주에서 2주가 소요된다.

▶문의:[phone]

DRE #01270838