[부동산 5분상담] 숏세일 하기위한 총수입은 얼마?

제니 유/리맥스 메가 부동산

Q. 은행에서 융자조정을 해준다고 하지만 숏세일을 할 생각이다. 융자조정으로 인한 이자율 인하가 영원한 것도 아니고 3년이면 다시 그 시기의 이자율로 바뀐다는데 굳이 깡통주택을 갖고 있을 필요가 없다는 판단에서다. 문제는 내 개인계좌로 매월 2000달러~3000달러의 엑스트라 수입이 들어오고 있다는 점이다. 이 수입이 숏세일을 하는데 걸림돌이 되지 않을까.

A. 숏세일을 하려면 귀하의 공식적인 수입(세금 보고상의 수입)으로는 현재의 생활비 지출이 힘들다는 것을 보여줘야 한다.

또한 숏세일을 신청하는 시점에서 최근 2달치의 은행 거래내역서를 제출해야 된다.

엑스트라 소득을 합쳐도 모기지를 포함한 생활비 지출이 힘들다면 그 돈은 별문제가 되지 않는다.

그러나 보조적인 수입을 더해서 모기지 페이먼트가 가능하다는 계산이 나오면 숏세일 승인을 거부당할 수 있다.

귀하의 현재 소득과 지출을 알 수 없는 상황이라 지금은 뭐라고 조언하기 힘들다. 일단 본인 스스로가 계산을 해보고 엑스트라 수입을 조정하는 것이 최선의 방법이라고 생각한다.

10유닛 상가 팔려는데 적정 가격은?

Q. LA인근에서 10유닛의 작은 상가를 소유하고 있다. 현재 1유닛만 비어있고 나머지 9유닛은 렌트비를 잘 내고 있다. 상가를 팔려고 하는데 가격을 어떻게 책정해야 될지 모르겠다. 참고로 인근에 비슷한 상가가 없어 건물비교는 쉽지 않다.

A. 상가의 리스팅 가격은 주택처럼 가격비교가 간단하지 않다. 가장 좋은 방법은 캡 레이트(투자 대비 수익률)로 계산하는 것이다.

귀하가 소유한 상가로부터 얻는 순운영수입(NOI:총 수입에서 모기지를 제외한 다른 비용을 공제하고 남은 수입)을 캡레이트로 나누면 리스팅 가격이 나온다.

귀하가 소유한 지역의 소형 상가 캡 레이트가 7%라고치자. 순운영수입이 연간 50만달러가 된다면 그 상가의 최적 리스팅 가격은 714만달러가 된다. 캡레이트는 주위의 부동산 에이전트한테 문의하면 대략적인 수치를 얻을 수 있다.

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