인컴유닛 구매시 유의사항…투자용 다세대 주택 구입하려면, 유닛당 렌트비·공실률 고려하라

수리할 곳 등 건물상태 확인 필수
5유닛부터는 상업용 융자 적용돼
페이먼트 잘 내는 세입자 많아야

한인타운에서 2유닛 이상의 인컴 유닛 인기는 여전하다. 유동인구가 많아서 렌트수요가 꾸준하기 때문에 노후대비 투자용으로 찾는 사람들이 많다.

건물상태가 괜찮고 렌트비가 마켓 수준에 맞는 유닛은 고정적인 수입이 보장되고 R-4조닝(4유닛 이상을 지을 수 있는 지역)에 있는 소형 유닛은 재개발의 잠재력 때문에 가격이 좋다. 그래서 인컴유닛은 부동산 경기가 주춤해도 높은 가격대를 형성하고 있다.

인컴 유닛은 보통 2유닛(듀플렉스)이상의 주거용 부동산을 말한다. 일반 주택융자를 받을 수 있는 4유닛이 가장 인기가 높다.

5 유닛부터는 상업용 융자를 받아야 하므로 다운페이도 40%이상은 해야 된다.

그러나 유닛수 가 많다고 해서 가격이 나쁜 것은 아니다. 유닛이 많은 아파트는 주로 투자 전문회사나 자본이 많은 사람이 구입한다. 아파트는 고정비용에 비해 렌트 인컴이 좋기 때문에 수입은 소형 유닛보다 오히려 더 많다. 인컴 유닛은 구입시 다음과 같은 점을 잘 확인해야 한다.

▶수리할 곳: 유닛 내부와 외부에 수리할 곳이 생기면 나중에 바이어한테 금전적인 짐이 된다. 건물 인스펙션때 수리할 곳이 있는지 잘 확인해야 된다. 있다면 셀러한테 고쳐줄 것을 요구해야 한다.

특히 지붕은 수리비중에서도 비중이 크므로 자세히 살펴야 한다.

▶유닛 상태: 지금 당장은 별 문제가 없지만 수년 후 문제가 될 만한 곳이 있는지 확인한다. 건물 벽에 균열이 생겼다면 전문가의 진단을 받는 것이 좋다.

단순히 겉 재질에 크랙이 간 것은 별 지장이 없지만 구조자체에 구멍이나 파손된 부분이 있다면 안전에 문제가 될 수 있다.

▶세입자: 세입자의 질을 알아두면 좋다. 소득은 많아도 매월 연체료를 내는 사람보다는 적게 벌어도 꼬박꼬박 렌트비를 잘 내는 사람이 최고다.

직장을 이곳 저곳 옮기는 세입자 보다 한 곳에서 꾸준히 일하는 사람이 더 좋다.

▶렌트 스케줄: 유닛 당 월 렌트비가 얼마인지 알아야 한다. 유닛 가격을 결정하는 가장 중요한 요소이므로 반드시 확인해야 한다.

셀러가 말하는 것보다 테넌트가 직접 공개하는 것이 더 정확하다. '테넌트 에스토팔'(Tenant Estoppel:테넌트가 먼저 한 진술에 대해 나중에 번복하는 것을 금지하는 조항)을 통해 정확한 렌트비를 확인할 수 있다.

▶리스 기간: 세입자들의 리스기간을 살펴봐야 한다. 유닛별로 언제 리스가 끝나는지 월별로 렌트가 있는지를 알아둬야 렌트 인컴 계획을 잘 세울 수 있다.

▶공실률: 모든 유닛이 다 찼으면 상관없지만 빈 곳이 있다면 몇 유닛이 비어 있는지 확인해야 한다. 대개의 경우 아파트 공실률은 5%정도로 계산해서 인컴을 산출해 낸다.

지금 당장 빈 유닛이 없다고 해도 미래에 발생할 것을 감안해서 렌트 수입에서 5%를 떼어내어 비축하는 것이 좋다.

▶인컴과 경비: 인컴 유닛은 건물주가 물값과 재산세 보험료 가드닝 교체비용 등을 부담한다. 총 렌트인컴에서 공실률을 제하면 순 인컴이 나온다. 이 인컴을 구입가격으로 나누면 캡레이트(Cap Rate:투자대비 수익률)가 된다.

순 인컴에서 모기지 페이먼트를 빼면 순 캐시플로우(Cash Flow)가 나온다. 이 캐시 플로우는 실제로 건물주가 손에 쥐는 현금 수입이 된다.

박원득 기자