[부동산 스토리] 융자조정

이지락/샬롬센터 소장

그 어느 때 보다도 융자조정을 통한 재정적 어려움을 탈출해 안정적 페이먼트로 집을 영구히 유지하기 위한 도움 요청이 급증하고있다. 실무에서 융자조정 업무를 작금에 처한 위기를 스스로 진단해보며 현재 처한 위기상황을 돌파해 나감으로써 탈출구를 찾아가며 미래를 대비하는 지혜를 가져보자.

융자조정 진행을 진행하다가 흔히 발생하는 경우들을 몇가지 살펴보자

- 융자 밸런스에 근거해 불충분한 수입은 랜더로하여금 페이먼트 지불 능력부족으로 간주해 시간만 지체되지 실질적으로 조정을 못받게된다. 어떤 손님들은 애기한다. 지금 나는 수입이 없어서 융자조정의 도움을 받으러 왔다고 말이다. 어떤 경우는 가구 수입이 있어도 주택 소유주(Borrower)가 아닌 비 주택 소유주의 수입을 인정해 주지 않거나 비즈니스를 하는 경우 손익계산서(Profit and Loss Statement) 신뢰부족으로 거절되는 경우가 있다. 따라서 효율적인 수입 증명제출은 결과에 큰 차이를 불러온다.

- 서류분실(Missing Documents): 많은 경우 렌더는 서류 부족으로 거절하게 된다. 하지만 렌더들이 서류를 잘못 처리해 문제가 야기되는 경우를 발견하게되는데 사전에 미리 예방하기위해 서류를 은행에 전달하는 방법들을 잘 활용하면 이런 실수를 상당히 줄일수있다.

- 거주지확인(Occupancy Issues): 실제로 투자 매물을 렌트 주고 있으면서 HAMP 정부융자조정 프로그램을 신청하면 렌더로부터 거주 증명확인이 안돼 거절당하는 경우가 있다. 방이 여러 개 있어서 방을 하나 렌트주는 것은 문제가 없고 은행 자체적 프로그램인(In House Modification)인 경우 융자조정 거절을 다시 원점으로 돌려놓는 경우도있다.

- 융자조정 받은 상태에서 새로운 랜더에 의해 거절되는경우도 있다. 간혹 은행 이름이 바뀌었다는 통보를 받게 된다. 이전 랜더로부터 트라이얼 페이먼트를 잘 마쳤음에도 새 렌더가 거절하는경우를 보게된다. 은행에 지금까지의 서류 진행 상황을 잘 증명함으로써 새 렌더에 의해 융자조정을 다시 확증받을수있게된다.

- 트라이얼 페이못해도 융자조정이 거절된다. 대개 3번 정도의 트라이얼 페이먼트를 하라는 쿠폰과 함께 융자조정 서류를 렌더로부터 받게된다. 문제는 3번까지의 페이먼트를 내고 그 이후에 안내고 기다리다가 거절되는 경우를 보게된다. 융자 조정서류를 잘 읽어보면 트라이얼 페이먼트를 늦지않고 4번이 아니라 5번이라도 잘 내고있으면 영구적으로 조정해준다는 문구를 보게될것이다. 만약 실수가 발생해 페이먼트가 제때 지불이 안되었다면 상황을 증명서류와함께 다시 복구할수도 있다.

- HAMP 패키지가 제때 도착이 안되어 경매 처분되는 경우도 있게 된다. 은행마다 기준이 다르지만 체이스 은행의 경우 경매 2주전에 서류가 도착하지 않으면 서류검토를 통한 경매 연기 및 융자조정기회를 놓치게된다. 물론 이런 경우라도 방법이 전혀없는 것은 아니므로 증빙서류를 보충해 에스컬레이트 절차를 통해 세일을 연기할 수 있게 된다.

- 최근 제안된 'Settlement Agreement (3/3/11)'에 의해 모기지 페이먼트를 못내 고통받고 있는 주택소유주들을 상대로 은행들이 쉽게 차압으로 내모는 절차를 강화하고 타임라인을 훨씬 길게해 비용을 부담하게함으로써 강제차압으로부터 예방책을 제시하고있다.

- 융자조정은 전문성이 요구된다. 중요한 결정을 함에 있어 전문가의 도움은 필수다. 최근 보도에 의하면 미 전국의 690만개의 서브 프라임 론들이 차압 단계에 들어와 있다고 한다. 하지만 방법은있다. 차압은 옵션이 아니다. 은행마다 창조적인 해결 방법을 동원해 융자조정을 해주려하고있다. 정부에서도 엄청난 돈으로 융자조정을 통한 지역안정화를 도모하고있다.

- 과거의 써브프라임론이 가져다준 엄청난 고통을 각 가정과 커뮤니티가 겪고있다. 우리 커뮤니티는 경제적 피해를 최소화하기 위한 노력을 아끼지 않고 있다. 이러한 노력이 헛되지 않고 두번다시 이런고통이 반복되지 않기를 소원해본다.

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