숏세일이 이루어지는 12단계들 [KB의 부동산 이야기]

케빈 백 에이전트

최근 3년전부터 시작된, 서브프라임 모기지 사채를 필두로 많은 홈오너들이 경제적 어려움으로 인한 Hardship 을 격으면서, 필자에게 숏세일에 관한 질문들을 봇물처럼 쏟아내고 있다.

이에 일일히 답변을 드리는데 한계를 느껴 인터넷 상으로 많은분들께 설명을 드리고자 합니다.

1.쎌러가 경제적 어려운으로 Hardship을 겪는 시기.(1-2달 모기지를 연체)

2.은행이 편지와 전화로 쎌러의 모기지 페이먼트를 독촉하는 시기(2-4달 모기지 연체)

3.N.O.D.(Notice of Default)
- 은행으로 부터 정식으로(By Certified mail) 모기지 연체 통보를 받는 단계.

4. N.O.T.S.(Notice of Trustee Sale- 다른 말로 법원 경매 날짜를 통보하는 편지를 받게된다)

5. Offer Package Submit 의 단계

6. 은행의 Loss Mitigation Dept에서 받은 패키지의 미비된서류가 있는지, 추가로 필요한 서류가 있는지 검토하게 된다.

7. 서류가 이상이 없을 경우, Short Sale Dept로 접수가 된다.

8. Assign Short Sale Negotiation 의 단계
- 담당자가 결정이 되어 다시 한번 서류를 검토하게 된다.

9. B.P.O(Broker Price Opinion) or Appraisal 의 단계
- 은행에서는 부동산 에이전트가 그 지역의 감정가에 맞게 Pricing 했는지를 확인하는

10. Escalate up to Investor line 의 단계
- 은행은 자체자금보단 은행뒤에 있는 제 3자의 승인 단계

11. Closing Dept -Approval 의 단계

12. Escrow Open과 Close의 단계

필자는 지금 위의 12단계를 열거하는 동안에도 수많은 어려웠던 기억들이 되살아나, 숨이 가쁠 지경이다. 그리고 필자가 이리도 자세히 나열 설명하는 이유는, 쎌러입장에서는 숏세일 승인을 위해 가야하는 기난긴 여정을 설명하기 위함이요,바이어가 주택을 싸게 구입하려면 얼마나 어떻게 참고 인내해야 하는지를 설명하기 위함이다.

** 위 설명은 은행마다 과정과 소요시간이 다를 수 있음을 알려 드립니다. **

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