2차들의 반란 [KB의 부동산 이야기]

케빈 백 에이전트

필자가 글머리를 "2차들의 반란이란?" 다소 과격한 단어를 쓰는 이유가 있다. 예전(불과1년전만해도)에는 숏세일을 진행할 때, 1,2차 융자가 있는경우 보통 1차에서 정해주는 금액(Lien Release Fee)만으로도 손쉽게 2차에서 승인이 나는 경우가 많있다.

하지만 시간이 갈 수록 2차은행들의 숏세일로 인한 손실이 눈덩이처럼 늘어나는 현실에 있어 요즘은 1차은행의 승인을 받는것보다, 2차은행과의 협상이 몇배나 더 힘들어지고 있다.

이에 더욱더 경험이 많고, 더욱 노련한 에이젼트를 선정하는 일이 숏세일의 성패를 좌우하는 중요한 포인트가 되기에 2차은행(Jr Lien Holder)이 요즘들어 취하는 추세를 설명드리고자 한다.

첫째로, 서두에 말씀드렸듯이 1차은행에서 주는 금액만으로 승인을 해주는 경우.

요즘들어 1,2차 은행이 같아서 한 Negotiator가 핸들하는 경우나,일부의 소규모은행일 경우를 제외하고는 극히 드문 케이스 이다.

둘째로, 1차은행에서 Lien Release Fee 명목으로 주는 금액에 추가로 나머지 Remaining Balance에서 적게는 60% 많게는 70% 정도의 일시불 금액을 요구하는 경우.

이경우는 쎌러가 페이하고 콜렉션이나 법적인 책임을 피하는 경우 이거나, 바이어가 위 금액을 페이하더라도 주택을 싸게 산다고 판단할 시에 성립될 수 있는 경우이다.

셋째로, 1차은행에서 주는 금액에 추가로 나머지 금액의 10%(Cash Contribution Money)정도를 요구하고 숏세일 승인을 하되, 나머지 금액(Remaining Balance)을 숏세일이 끝난 후에 콜렉션회사에 넘긴 후 쎌러로 부터 페이먼트 형식으로 받는 경우이다.

현재 2차은행들이 가장 많이 취하고 쎌러에게 가장 많이 취하고 있는 방법이기도 하다.

결론은 숏세일을 진행하는 과정에서 이를 담당하는 리스팅 에이전트 즉 숏세일 에이전트가 좀더 공격적이고 적극적으로 은행과 협상하고, 쎌러의 재정 상황과 현재 쎌러주택의 정확하고 객관적인 세세에 대한 설명이 어느때보다 필요한 때이다.

다시한번 강조하지만, 숏세일은 어느 일정한 룰과 가이드라인이 없다고 생각하시면 된다.은행마다 지역마다 너무 많은 변수가 지뢰밭처럼 존재하므로...

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