HAFA(Home Affordable Foreclosure Alternative)-정부의 숏세일 활성화 정책 [KB의 부동산 이야기]

케빈 백 에이전트

2007년 이후로 너무 많은 주택 소유주들이 페이먼트를 감당하지 못하는 관계로 정부는 Foreclosure보다는 은행과 집 소유주들을 위해서 Short Sale을 권장해 왔다.

하지만 Short Sale로 인해 발생되는 여러가지문제 예를들면

1. 1차은행에서 승인이 나도 2차은행의 승인이 지연되어 차질을 빚는 경우

2. 2차은행에서 승인을 주는 조건으로 Seller에게 과도한(물론 은행에서 피해본 금액에 비하면 작다고 느낄지라도 Seller에게 부담이 많이 되는 금액이므로,) Cash Contribution 을 요구하므로 차질을 빚는 경우

3. 은행에서 승인은 받았지만, 수속 기간이 너무 길어진 관계로 바이어가 이를 견디지 못하고 중간에서 포기하는 바람에 차질을 빚는 경우

4. 은행 승인과 바이어의 융자가 잘 진행이 됐어도, Seller(다 그렇지는 않지만,)가 이사비용을 요구하여 합의에 실패하는 경우(숏세일 시 쎌러는 어떠한 금전적 이익을 취할 수가 없음)

이러한 여러가지외에도 수많은 경우들로 인해 숏세일 실패율이 많은것이 현실이다.

위의 수많은 경우들을 조금이나마 줄이고 보다 원활한 Short Sale Processing을 위해 지난해 2009년11월에 정부가 발표한 HAFA에 대해 조금 언급하고자 한다.

HAFA(Home Affordable Foreclosure Alternative)란 쉽게 설명하면,

숏세일 시 주택 소유주에게 이사비용을 최대 3000달러까지 지불하고 은행에게도 케이스마다 2000불씩 Incentive를 주어 좀더 적극적으로 신속히 진행할 것을 권장하도록 유도하는 정책이다.

주택소유주는 현재 해당 주택에 거주하고 있어야하며, 융자원금이 72만9750달러 이하이어야 하고 융자 받은 시기는 2009년1월1일 이전 이어야한다.

바이어는 오퍼와 함께 다운페이와 수속비용등의 충분한 정보를 제공해야하며, 대신 HAFA 승인이 날경우 기존의 30일 에스크로 대신 45일이라는 비교적 여유있는 수속기간을 확보할 수 있다.

은행은 HAFA 승인을 할경우 위에서 언급한 Incentive를 받을 수 있어서 그야말로 이론대로라면 일거양득이 아니라 일거삼득이라 하겠다.

그러나, 이것도 100% 다 적용이 돼지 않는 것이 현실이다.

1,2차 은행중 어느 한곳이라도 HAFA승인을 반대한다면, 이런 혜택을 받을 수는 없는 것이다. 꼭 해야하는 법이 아니라 말 그대로 권장정책 사항이기 때문이다.

또 은행에서 HAFA 승인을 위해 주택 소유주와 연락을 하게 되는데, 만일 여러차례 주택 소유주와의 연락이 안될 경우 자동적으로 승인은 못 받게 되는 것이다.

특히, 2,3차 은행의 경우 HAFA를 수용하게돼면 자기들이 챙길 수 있는 Cash Contribution Money를 더이상 받을 수 없게 되므로, 거부하는 경우도 많다.

결론적으로 HAFA는 숏세일을 도와주기 위한 정부의 보조를 통한 정책이지 꼭 해야하는 법은 아니다.

그래서 인터넷 상의 여러가지 설, 즉 누구는 해당이 되서 이사비용을 받았고, 또 누구는 승인 거부가 되었고 하는 여러가지 의견들이 떠도는 게 바로 이런 이유에서 일것이다.

부족한 사람의 짧은 소견이 여러분에게 조금이나마 도움이 되었으면 하는 바램이다.

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