에스크로(Escrow)를 열고난 후 바이어의 점검사항(Buyer's Check List) [KB의 부동산 이야기]

케빈 백 에이전트

가격조정을 위해 쎌러(Seller)와 바이어(Buyer)가 서로 오퍼(Offer)내지는 카운터 오퍼(Counter Offer)를 주고 받는 과정에서 모든 조건(Condition)과 가격(Purchase Price)이 맞게되면, 또는 숏세일의 경우, 은행에서 본의의 오퍼를 통해 기다림끝에 숏세일 승인이 난 경우, 바이어는 이니셜 디파짓 체크(EMD)와 함께 에스크로(Escrow)를 열게 된다.

일반매물도 마찬가지지만, 숏세일은 특히 에스크로 과정에서 바이어가 특별한 관심과 집중력을 가지고 끝까지 에이전트와 협력을 잘해야만 제대로 잘 끝낼 수가 있다.

숏세일 오퍼 중 가장 중요한 내용은 "AS-IS Condition" 이란 문구다. 일반세일과 달리 웬만하면 Repair Service를 제공 안한다는 말이다.

그러므로 혹시 나중에라도 바이어가 매물의 속속들이 내부 사정을 알고나서 맘에 들지 않을경우 일정기간안에 취소할 수 있는 조항이 있는데 이것을 Contingency라 한다.

Contingency의 기간이나 종류에 대해 설명하고자 한다. Contingency의 경우 오퍼쓸떄 내용이 들어가게 되는데, 바이어가 특별히 따로 요청하지 않을경우 일반매물의 경우 에스크로를 열고 난 후 17일이 경과되면 자동 소멸이 된다. (17일 이전에 며칠더 연장을 원할경우, 바이어는 에이전트를 통해 연기신청을 서류를 통해
할 수 있고, 쎌러가 연장에 동의 할경우 연장되기도 함)

1. Loan Contingency :
바이어는 에스크로를 열고 나서 모기지 융자 신청을 하게 되는데 심지어 은행에서 Pre Approval 을 받았어도 본격적으로 융자를 진행하게 되면 훨씬 더 까다로운 심사와 서류제출요구를 받게 되는데, 융자가 잘되면 다행이지만 혹시라도 융자가 여의치 않을경우에는, Loan Contingency expire date를 잘 알아두었다가 빨리 취소를 해야 이니셜 디파짓안 금액을 손해보는 경우에서 피해갈 수 있다.

광범위한 Loan Contingency의 의미로 보면 Appraisal Contingency, 즉 감정이 적게나오는 경우도 이에 포함된다. (이럴경우, 가격을 재조정하거나 취소할 수 있다.)

2. Inspection Contingency :
바이어의 비용부담으로 전문가를 고용해서 Inspection Report를 받아보게 된다. 어떤 바이어의 경우, 어차피 Repair Service를 받을 수 없다는 가정하에 Inspection을 안하는 경우가 있는데,, 필자는 절대적으로 꼭 하라고 권유하고 싶다.

우리가 유관으로 보는 것과 달리 집구조물의 내부가 안전상의 문제가 있다던지, 플러밍,전기문제, 개스관 배관, 담장의 문제등 고치는 비용이 많이 들어가는 부분을 놓치고 있다가 이사들어가면서부터 커다란 비용이 Repair 하는데 들어가는 경우가 종종있기 때문이다.

Inspection 의 경우 보통 2-4시간 정도 소요되며, 비용은 집의 크기에 따라 150달러에서 450달러(일반 주택의 경우) 비용이 든다. 리포트를 받아보고 고칠 부분이 상상외로 많을 경우, 에이전트를 통해 Request for Repair를 하도록 하지만, 일반매물과 달리 숏세일은 안해주는 경우가 많다. 이럴경우 바이어는 Contingency Period안에 비용을 감수하면 계속 딜을 진행을 할 것인가, 아님 딜을 취소할 것인가 결정을 해야한다.

3. Termite Contingency :
터마이트의 경우, 처음 Termite inspection Report는 대개의 경우, 쎌러가 제공한다.(어떤 숏세일 은행의 경우 이마저도 제공하지 않고 있지만,,,) 바이어는 받은 터마이트 리포트를 기준으로해서 바이어의 부담으로(숏세일의 경우, 은행에서 조금 부담해 주는 경우도 있음 – 숏세일 승인서에 명기돼 있음 에이전트와 확인) 터마이트 비용을 알아보고, 가격이 적당하면 일을 진행 후 Termite Completion Paper를 미리 준비해 놓아야 한다.

왜냐하면 대부분의 은행의 경우, 최종 융자 승인 후 Funding 전에 Termite Completion Document를 달라고 하는 경우가 많다.

숏세일 클로징은 정해진 기간안에 신속히 에스크로를 끝내는것이 대단히 중요하므로 바이어의 입장에서 준비할 것은 미리미리 준비를 해 놓는것이 시간을 절약하는 길이다.

혹시라도 오래된 주택일 경우,터마이트 비용이 3-4,000 달러 혹은 그 이상이 나오는 경우가 가끔 있다. 이럴때도 마찬가지로 바이어는 그 비용을 감수하고서라도, 계속 딜을 진행할 지 아니면 위의 경우처럼 Contingency Period 안에 취소할 지를 결정해야 한다.

즉,Contingency Period란 바이어가 기간안에 본인의 융자여부와 매물의 상태를 전문가의 도움을 받아 진단하고 여의치 않을 경우, 빨리 결정을 하여 경제적인 손실을 보지않게 하는 제도이다.

지금이라도 본인의 에이전트와 상의 및 문의하여 내 딜의 Contingency는 언제까지인가 확인하고 챙기는 것이 중요하다고 볼 수 있다.

만일 이를 무시하고 혹은 모른 상태에서 나중에 딜을 취소할 경우, 이니셜 디파짓 금액을 손해 보는 경우가 생기기 때문이다.

▶문의: [phone] / [phone]

케빈 백 홈페이지 바로가기