깐깐해진 융자 자격조건…5%이하 다운도 있다

브라이언 주/인노프로 모기지

주택 융자가 까다로와 진것은 사실이지만 아직도 자격조건만 된다면 5% 혹은 3.5%의 적은 다운만으로도 주택구입융자를 받을 수 있다. 단지 다른점은 20% 이하의 다운 시 페이먼트 연체에 대비하여 은행에서 모기지 보험을 요구한다는 점이다. 소위 PMI(Private Mortgage Insurance) 혹은 MIP(Mortgage Insurance Premium) 이라 불리운다.

소위 첫 주택 장만 융자라 알려져있는 FHA융자는 정부가 저소득층의 주택 구입을 도울 목적으로 sponsor하는 융자로 3.5%만 다운하여도 융자가 가능하다. 일반 융자는 5% 부터이다. 일반 융자는 FHA 융자와는 달리 2가지 option이 있다. 즉 일반적인 PMI를 내는 방법과 은행에서 모기지보험을 대신 내주는 "Lender paid MI" 라는 것이다.

1. FHA 융자에 대하여 - 많은 분들이 FHA에서 직접 융자를 주는것으로 아는데 FHA는 Federal Housing Administration의 약자로 연방 주택국이라 말 할 수 있다. 융자 방식은 나라에서 게런티를 하고 은행에서 자신들의 돈으로 융자를 주는 것이다. 이 프로그램의 장점은 3.5%의 낮은 다운으로 주택구입이 가능하다는 점이다. Bankruptcy를 file 하였다 하더라도 2년 후면 이 융자를 받을 수 있고 Short Sale을 했거나 Foreclosure를 당하였어도 3년 후면 FHA 융자신청이 가능하다.

단점은 3.5%를 다운하고 주택구입을 하면 융자금액의 1.35%의 모기지모험(MIP)을 매년 지불해야 한다는 것이다. 만약 융자액이 40만이면 40x1.35% =5400 이를 매달로 나누면 5400/12=450 즉 매달 페이먼트 외에 추가로 450달러씩 모기지보험을 지불해야한다. 다른 단점이라면 집에 Equity가 22%이상 되면 MI가 자동으로 없어지는 일반 융자와는 달리 집을 팔거나 혹은 빚을 모두 갚을 때까지 보험을 내야한다는 것이다.

2. 일반 MI 프로그램 - 옛날 부터 있어왔던 전통적인 PMI 프로그램으로 5%다운할 때와 10% 다운할 때 프레미엄의 차이가 있다. 5% 다운은 상대적으로 연체 시 은행의 위험이 10% 다운 보다 더 높아지므로 보통 융자금액의 0.7% 정도를 연 MI로 지불해야 한다. 예를 들면 40만 융자 시 연 2800(400000x0.7%=2800)달러 즉 매달 233달러(2800/12=233)의 추가 부담금이 든다. 만약 10%를 다운한다면 융자금액의 0..5%를 지불하면 되므로 매달 166달러 정도 보험금을 모기지 페이먼트와 포함하여 보내면된다. 장점이라면 일단 원금이 갚아지거나 혹은 주택가격의 상승으로 융자금액이 현 주택가격의 78% 이하로 떨어지면 은행에 요구할 수 있고 은행은 추가비용 없이 MI를 없애야 한다.

3. 랜더 Paid MI 프로그램 - Factor를 사용하여 프레미엄을 Charge하는 MI와는 달리 은행에서 일반 이자보다 높은 이자를 오퍼하면서 따로 MI를 요구하지 않는 방식이다. 쉽게 예를 든다면 5% 다운 할 경우 따로 MI를 지불하는 것이 아니고 현재 이자의 0.5%정도 이자를 올려 MI프레미엄을 대신하는 것이다. 즉 현재 이자가 3.5%이고 융자금액이 40만 달러이라면 월 페이먼트는 1796달러가 된다. 이때 랜더 paid MI이자로 0.5% 더 높은 4%를 받는다면 매달 페이먼트는 1910달러다. 이 둘의 차액은 114달러 즉 이자는 0.5% 높게 페이하지만 5% 다운으로 집을 구입하면서 114달러만 더 pay하면 된다는 것이다. 이 또한 모기지페이먼트의 원금과 이자로 지불 되므로 세금공제에 포함된다는 장점도 있다.

단점은 일반보다 이자를 높게 내야 한다는 것이고 집을 팔거나 융자금액이 다 갚아질 때까지 계속적으로 높은 이자를 지불해야 한다는 점이다.