바뀐 FHA의 모기지보험 규정

오문식칼럼

지난 4월 1일부터 FHA 융자의 모기지 보험규정이 바뀌었다. 기본적으로 보험료가 상승했으며 모기지 보험가입 해제도 사실상 불가능해졌다. 바뀐 FHA의 모기지보험 규정에 대해서 알아본다.

상승한 보험료 적용

융자금액이 집 가격에 비례해서 80% 이상이 되면 모기지 보험을 의무로 가입해야 하는데 이 보험료는 지역에 따라 그리고 보험회사에 따라 조금씩 차이가 있다. 또한 이자율을 올려 은행이 보험료를 대신 지급해주는 프로그램도 있어 융자금액이 80% 이상인 경우에도 보험에 가입하지 않아도 된다. 하지만 FHA 융자의 경우 모든 경우에 모기지보험을 의무화하고 있다. 집 가격비례 융자금액과 상관없이 무조건 모기지 보험에 가입하여야 하는데 적용되는 보험료가 크게 차이가 난다. 30년 고정 융자금액 62만5500달러 이하의 경우 지난 4월 1일 이전의 경우 집 가격비례 융자금액이 95% 이상인 경우에는 연 1.25%였지만 현재는 1.35%로 올랐다. 예를들어 30만달러 융자금에 대해서 이전엔 매월 보험료로 312.50달러를 지급했다면 이제는 337.50달러를 내야 한다. 다운페이를 늘려서 가격대비 융자금액의 비율을 95% 이하로 낮춘다고 해도 매월 325달러를 지급해야 한다.

변동 없는 모기지보험 선지급금

대부분 FHA융자의 경우 모기지보헝에 가입해야 한다는 사실은 알고 있지만 보험의 선지급분이 있다는 사실을 잘 모른다. 일반융자는 가격대비 융자금액이 80% 이상이 되어 매월 모기지 보험료만 부담할 뿐 선지급분은 부담할 필요가 없다. 하지만 FHA 융자의 경우 모든 경우에 1.75%의 선지급금을 부담하여야 한다. 예를 들어 30만 달러 융자는 클로징비용에 5250달러를 추가로 부담해야 한다. 이 부분에 대해서 잘 알지 못 하는 이유는 이 5250달러만큼 융자금액을 올려주기 때문이다. 다시 말해서 추가적인 융자금액으로 이 금액을 지급하기 때문에 사실상 느끼기에는 큰 차이가 없으나 융자금액은 30만 달러가 아닌 30만5250달러가 되는 것이다. 이 모기지보험 선지급금에 대해서는 4월 1일 이전과 지금 같은 비율을 적용하고 있다.

모기지 보험 해지가능기간

FHA 융자의 모기지보험의 변화 중 가장 눈여겨봐야 할 부분이 모기지보험 해지에 따른 조항이다. 이자율이 낮고 적은 다운페이로 융자가 가능하나 모기지 보험이 적지 않은 부담이다. 대부분의 일반융자 경우 현재 모기지보험에 가입되어있다 해도 집 가격비례 융자금액의 비율이 80% 미만이 되었음을 증명하면 모기지보험을 해지할 수 있다. 하지만 바뀐 FHA 규정은 사실상 해지할 수 없게 돼있다. 융자금액을 모두 갚기 전에는 비싼 모기지 보험료를 계속 지급해야 한다. 융자금액을 매월 갚아나가고 집 가격이 상승한다 해도 일단 초기에 설정된 모기지보험료는 끝까지 변하지 않는다. 따라서 일반융자로 융자로 받을 수 없어서 FHA융자를 받은 경우 추후에 모기지보험료를 지불하지 않기위해서는 재융자의 방법 밖에는 없다.