렌탈 프로퍼티 소유자 세금보고시 수입과 지출 정리 [ASK미국 세무/세금-오신석 공인회계사]

오신석 공인회계사

렌탈 프로퍼티를 소유하면 세금보고할때 수입과 지출에 대한 정리를 해야 한다. 먼저 수입은 Effective Gross Rental Income이라하여 실제로 벌어들인 수입을모두 보고해야한다. 렌탈 인컴에는 다음과 같은 것들이 포함된다.

1. 매달 테넌트로부터 받는 렌트비.

2. 시큐리티 디파짓. 만일 테넌트로부터 마지막달 렌트비 명목으로 시큐리티 디파짓을 받았다면 그것도 받은 해의 수입으로 넣어야 한다. 그러나 테넌트에게 돌려줄 것이라면 인컴으로 넣지 않는다. 만일 계약기간보다 일찍 집을 비우고 나감에따라 일부 디파짓을 돌려줬다면 남은 디파짓은 인컴에 속한다. 시큐리티 디파짓에서 이자 수입이 나온다면 그것도 역시 인컴이다.

3. 테넌트로부터 받은 서비스. 만일 테넌트가 페인트 기술이 있어서 두달치 렌트비 대신 페인트를 칠해줬다면, 두달치 렌트비를 인컴으로 보고하고, 그만큼 비용으로 공제해야 한다.

4. 기타 테넌트가 페이먼트를 늦게 내서 물게되는 벌금과 세탁실 수입도 모두 당해년도의 인컴이다. 주차비를 별도로 받는다면 주차비 역시 수입이고, 창고를 대여하여 생긴 수입도 모두 렌탈인컴이다.

테넌트로부터 6개월치 렌트비를 선불로 받았다면 받은 전액을 모두 당해년도의 인컴으로 보고해야 한다. 만일 12월에 6개월치를 받았다면 그해에 6개월치 수입을 모두 보고해야 한다. 회계에서는 Cash Basis(현금주의)와 Accrual Basis(발생주의)라는 것이 있는데 렌트비는 현금주의에 들어가는 것이다. 현금주의는 현금을 받은 그해에 수입으로 보고하고, 현금을 지출한 그해에 비용으로 보고하는 방법이다.

이상과같이 인컴이 계산되었으면 렌탈 프로퍼티를 유지, 보수, 관리하면서 들어가는 모든 비용을 공제하게 된다. 그리고 투자용 건물은 감가상각을 하기 때문에 감가상각 비용을 공제한다. 참고로 투자용이 아닌 주인이 거주하는 주택은 감가상각이 안되고, 투자용이라도 땅은 닳거나 없어지지 않으므로 감가상각이 안된다.

정리하면 한해동안 들어온 모든 렌탈 관련 인컴에서 경상비용을 공제하고, 감가상각 비용을 공제하면 최종적으로 구해지는 것이 과세대상 소득(Taxable Income) 이다.

과세소득이 나오면 본인의 세율을 곱하여 세금을 계산한다.

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