[반퇴시대 재산리모델링] 상급지 이동, 금융자산 재편한 뒤 전세 살면서 타이밍 재라

Q. 서울 성동구에 거주하는 40대 직장인 A씨는, 아내도 직장을 다니는 맞벌이 부부다. 부채를 제외한 순자산은 45억대로 탄탄하지만 고민이 생겼다. 외동딸의 교육환경을 위해 강남·서초·송파 등 상급지로 갈아탈 계획인데, 해당 지역 30평대 아파트 시세가 30억~35억원대에 달하고 25억원 초과 아파트는 대출도 최대 2억원까지만 가능해 보유 금융자산 대부분이 부동산에 묶일 수밖에 없는 상황이다. 또 양가 부모님 생활비까지 상당 부분 부담하고 있어 근로소득만으로는 생활비 충당이 어렵다. 상급지 이동 이후에도 금융투자를 통한 추가 소득 창출이 필수적인 만큼, 자산 배분을 어떻게 가져가야 할지 조언을 구했다.

A. 결론부터 말하면, 지금 당장 상급지 아파트 매수에 나서기보다 전세·반전세로 실거주 환경을 먼저 개선하는 게 현명하다. 서울 부동산 가격이 워낙 가파르게 올라 있는 만큼 섣불리 전 재산을 쏟아붓기보다 목표 지역에서 직접 살아보며 정보를 체득하고 매수 타이밍을 벼르는 전략이 유리하다. 전세보증금은 12억원 이하로 설정하고, 초과분은 일부 월세로 감당하자.

성동구 보유 아파트는 2025년 조정대상지역 아닌 시점에 매수해 양도세 거주요건이 없기 때문에 보유 2년이 지난 후 언제든 절세 매각이 가능하다. 전세 거주 기간이 자연스럽게 보유기간을 채워주므로 원하는 시점에 맞춰 갈아타기 재원으로 활용할 수 있다. 활용 계획 없는 제주도 임야는 지금부터 적극 매각 절차에 나서자.

◆금융자산 20억, ‘잃지 않는 투자’로 재편=현재 국내주식·ETF·정기예금에 분산된 20억원 금융자산은 전반적인 재조정이 필요하다. 이주·내집마련에 쓰일 현금성 자산은 원리금 보장에 유동성 제약 없는 안전자산으로 두되, 금리 상승 가능성을 감안해 단기 만기 상품이나 연 3.4~4%대 증권사 발행어음상품을 활용하자. 주식·ETF는 꾸준히 우상향하는 가치주와 고배당주, 월배당형 ETF(연 4~11% 수익 예상) 중심으로 재편하고, 미국 첨단·미래산업 종목으로 글로벌 분산도 병행할 것을 권한다.

투자금액이 크기 때문에 리스크 관리가 어느 때보다 중요하다. 절세 측면에서는 주식·ETF·글로벌 투자 종목 모두 ISA(개인종합자산관리계좌)·IRP(개인형퇴직연금) 계좌로 운용하는 것이 기본이다.

A씨의 금융자산은 부부간 증여(10년 내 6억원)로 아내에게 분산하면 공동명의 매수 시 절세 실익과 자금출처 증빙에 유리하다. 미성년자 증여공제와 1억원 증여 시 10% 세율을 활용해 장기적으로 딸에게 자산을 이전하면서 상속세 부담도 줄여나가자.

◆보험료 줄이고, 보장 공백 메워야=부부 합산 보험료는 월 117만원으로 소득의 약 16%에 달한다. 통상 권장되는 8~10%를 웃도는 수준이다. 더 큰 문제는 핵심 보장의 공백이다. A씨는 사망보장과 암보장이 심각하게 부족한 반면, 아내는 과도하게 설계돼 있다. 전체 납입 보험료를 줄이면서 이 ‘보장의 비대칭’을 바로잡는 리모델링이 시급하다.

◆지면 상담=재산리모델링센터([email protected]) 또는 QR코드로 접속해 상담을 위한 전화번호·자산·수입·지출 현황 등을 알려 주세요. 가명으로 처리되고 무료입니다.

◆후원=미래에셋증권·하나은행

노철오, 백성희, 이항영, 정성안(왼쪽부터 순서대로).

◆재무설계 도움말=노철오 은퇴부동산연구소 소장, 백성희 하나은행 방배서래 골드클럽 PB부장, 이항영 선경세무법인 대표 세무사, 정성안 신한라이프 정도지점 부지점장

이지영([email protected])