조민근 논설위원
구윤철 경제 부총리가 지난주 부동산 세제 토론회에서 한 얘기다. 어디선가 들어본 것 같지 않나. 맞다. 문재인 정부 시절 김현미 국토교통부 장관이 정확히 같은 말을 했다. 그는 “집은 사는(buy) 게 아니라 사는(live) 곳”이라며 “사는 곳이 아니면 파시라”라고 했었다. 집은 기본적 주거를 해결하는 곳이지 거래하는 상품이나 부를 축적하는 자산으로 보면 안 된다는 진보 정권의 오래된 시각이 투영된 말이다. 그 논리적 귀결이 ‘사는 것’에는 대출을 제한하고, 세금도 더 매기는 것이다.
수요 억제만으론 집값 못 잡아
차라리 획기적 수요 분산책을
욕망 인정·이용이 실용주의
차라리 획기적 수요 분산책을
욕망 인정·이용이 실용주의
문제는 이 둘을 어떻게 경계 짓느냐다. 문재인 정부 때는 집을 여러 채 가진 경우 ‘사는 것’으로 보고 규제했다. 당시에도 여러 논란이 있었지만, 기준 자체만 놓고 보면 상당히 직관적이었다. 한 가구가 여러 채의 집에 동시에 거주해야 하는 경우는 흔치 않으니 말이다.
이런 딜레마를 딛고 기준을 정한다고 해도 여전히 문제는 남는다. ‘사는 것’을 누른다는 건 ‘사는 곳’의 사정을 좀 낫게 만들기 위해서다. 하지만 지난해 이후 수도권 부동산 시장을 보면 꼭 그렇게 될 것 같지는 않다. 강남벨트를 중심으로 고가 아파트를 타깃으로 한 초유의 대출 규제가 나오자 곧바로 서울 주변부의 중저가 아파트값이 급등세를 탔다. 서울에서 그나마 ‘사는 곳’을 공급하던 지역들이다.
왜 이런 풍선효과의 악순환이 벌어질까. 집값을 움직이는 가장 강력한 힘은 세금이 아니란 걸 시장이 간파하고 있기 때문이다. 정부가 아무리 부인하더라도 주택은 자산이다. 그것도 대부분 가구에 가장 중요한 자산이다. 사는 곳이자 사는 것이란 얘기다. 그리고 지금처럼 시중에 돈이 흘러넘치는 상황에선 아무리 용을 써도 자산 가격은 오를 수 밖에 없다. 문재인 정부 시절에는 무려 28번의 대책을 쏟아부었지만, 집값은 앙등을 거듭했다. 그러다 미국 연방준비제도(Fed)와 중앙은행들이 기준금리를 급격히 인상하며 긴축으로 돌아서자 언제 그랬냐는 듯 상승세가 잡혔다. 문제는 현재의 거시경제 환경에서 당장 그런 드라마틱한 반전을 기대하기 어렵다는 것이다. 우리의 경우 성장률 반등, 수출 호황에다 정부도 재정확대를 공언해 놓은 상태다. 온통 유동성이 늘어날 것이란 신호들이다.
이런 상황에서 현실적인 정책 목표는 상승폭을 최소화하고 실수요자에 미칠 충격을 흡수하는 것일 테다. 수요가 많은 곳에 공급을 최대한 늘리는 게 최선이다. 문제는 서울에 더는 집을 새로 지을 땅이 없다는 것이다. 재건축·재개발이 공급을 늘릴 사실상 유일한 대안이지만 정부로선 자칫 타오르는 불길에 기름을 부을 수 있다는 걱정이 앞설 것이다. 공급 주무부처인 국토교통부 김윤덕 장관이 “가장 어려운 게 주택 문제”라고 고백한 것도 그래서일 것이다.
그렇다고 손 놓고 있을 때는 아니다. 서울에서 대량 공급이 어렵다면 대체지라도 찾아야 한다. 다만 당장 급하다고 빈 땅에 집만 짓는 방식은 탈피해야 한다. 살기 좋은 곳에, 기왕이면 자산을 불려줄 곳을 찾는 건 자연스러운 욕망이다. 이 욕망을 누르기만 할 게 아니라 활용해야 한다. 강남이 바로 그렇게 탄생했다. 지금은 대체불가능한 선호지역처럼 보이지만 처음부터 그랬던 건 아니다. 강북민의 이주를 늘리려 교통과 생활·문화 인프라를 촘촘히 깔고, 각종 규제는 풀어줬다. 결정타는 경기·서울 등 명문 고등학교 15곳을 통째로 뜯어 옮긴 것이었다. 베드타운에 머무는 서울의 위성도시들, 욕망의 사막같은 지방 혁신도시들에는 왜 그런 류의 과감한 시도를 하지 못하나.
23일 대통령 주재 부동산 토론회에 이어 이달 말에는 세제개편안도 발표될 예정이다. 과거처럼 편을 가르고 ‘가르치려 드는’ 정책 일변도라면 잘 먹히지도 않거니와 ‘내로남불’의 함정에 빠지기 십상일 것이다. 그보다는 내 주변 평범한 이들의 욕망의 실체를 인정하고 활용하는 다양한 방안들을 고민했으면 한다. 그게 이 정부가 표방하는 실용주의적 접근법일 것이다.
조민근([email protected])