바이어 재정문제가 가장 큰 이유
인스펙션, 감정가 차이도 주 요인
에이전트 2643명 대상 설문 조사
주택매매 3건중 1건은 예상됐던 기한보다 늦어지고 있다.
인스펙션, 감정가 차이도 주 요인
에이전트 2643명 대상 설문 조사
전국부동산중개인협회(NAR)가 부동산 에이전트 2643명을 대상으로 조사한 결과, 응답자의 32%는 집 계약을 종료하는데 지연을 경험했으며 절반 가까이는 돈 문제를 주원인으로 꼽았다. 이는 전년 상반기의 40%보다 6%포인트 증가한 수치다. 주택 인스펙션 문제가 21%였으며 주택감정가 차이(14%) 관련 이슈가 그 뒤를 이었다.
주택거래가 늦춰진 이유는 ▶바이어의 재정문제 ▶주택 인스펙션 ▶주택 감정가 차이 등 세 가지로 좁혀진다. 따라서 올해 집을 팔거나 살 계획이 있는 주택소유주나 구입자는 이 세 가지 문제를 피할 수만 있다면 집 매매를 원하는 기간에 마칠 수 있다는 게 업계 관계자들의 전언.
바이어 재정문제
웰스파고의 제니퍼 김 모기지 컨설턴트는 "모기지 융자의 사전승인을 받았다 하더라도 집계약이 끝날 때 까지는 새로운 물건을 구입하지 않는게 이롭다"며 "특히 크레딧점수에 영향을 미칠만한 소비행동은 아예 자제해야 한다"고 설명했다.
한 융자업체 관계자는 자동차 융자 때문에 주택 매매가 중단됐다는 전화를 종종 받는다며 집을 정말 구입하고 싶다면 크레딧카드 사용에 주의하라고 귀띔했다.
소득대비채무비율(DTI) 역시 주택거래가 늦어지는 이유다. 론오피서에게 바이어가 본인의 빚을 포함한 재정상황을 정확하게 알리지 않아 문제가 생기는 경우가 많다는 것이다. SNA 파이낸셜의 매튜 남 대표는 "바이어의 이직 등 고용상태가 바뀌어 소득 수준이 바뀌거나 채무가 추가된 사실을 알리지 않아서 융자기준인 DTI를 맞추지 못하는 경우가 많다"며 "이로 인해서 융자가 깨지는 경우도 있어서 주의가 요구된다"고 강조했다.
이어 그는 "주택 대출이 거절됐다는 소식을 들으면 바이어와 셀러 양측 모두가 거래를 쉽게 포기하려는 한다"며 "인내심을 가지고 은행 측 융자 담당자 또는 융자 브로커와 지속적으로 연락을 취하며 대안을 찾는 게 바람직하다"고 덧붙였다.
주택 인스펙션
주택 인스펙터의 잘못된 인스펙션은 거래 자체를 무산시킬 수 있고 주택 수리비 문제가 발생하면 비용부담 분쟁으로 거래가 지연될 수 있다.
주택 수리비를 둘러싼 셀러와 바이어간의 분쟁은 자칫 감정싸움으로 번질 수 있어서 조심해야 한다. 적절히 대처하지 못하면 바로 주택 거래가 깨지게 되므로 바이어, 셀러 양측 모두 주의해야 한다. 특히 완벽한 집을 구입하고 싶은 바이어의 마음은 이해할 수 있지만 셀러 측에 수리비용을 요청하는 것은 주택 거래의 파기 요인이 될 수 있다. 따라서 바이어는 인스펙션 보고서에 기재된 여러 결함 사항들의 내용을 자세히 살펴 예상 수리비용도 알아본 후 셀러의 비용분담이 필요한지 판단하는 자세가 필요하다. 셀러도 주택거래를 빨리 마무리 지으려면 바이어의 요구가 적정한지를 파악해 수리비를 나누거나 부담하는 게 좋다.
주택 감정가
주택 감정가 문제도 인스펙션 이슈와 유사하다. 주택 감정가가 셀러와 바이어 간 계약한 금액보다 낮거나 높게 나오면 일단 거래가 중지된다. 감정가가 낮게 나오면 융자은행 측은 감정가 이상의 융자를 승인하지 않기 때문에 거래가 지연될 수밖에 없다. 만약 감정가와 계약한 금액의 차이가 있다면 이 문제가 해결돼야 거래가 진전된다. 이럴 경우, 셀러나 바이어 둘 중 하나가 더 부담하던지 아니면 합의를 통해 분담하는 방법이 있다.
그러나 융자은행의 감정가가 워낙 낮게 나오면 셀러는 주택 감정을 주관한 업체에 감정가 조정을 요청하거나 2차, 3차 감정을 시도해 감정가를 거래 금액에 최대한 근접시켜서 바이어 설득에 나서는 방법이 있다.
이런 난항을 미리 막기 위해서 셀러는 리스팅 전 주택가치를 미리 확인하고 이를 받아두면 바이어 융자은행의 낮은 감정가에 정식 항의도 할 수 있고 정확한 가격을 미리 알 수 있어서 적정 거래가를 설정해 거래가 늦춰지는 것을 피할 수 있다는 장점이 있다.
진성철 기자