재융자시 페이오프 금액에 차이가 생긴다면
모기지 스테이트먼트의 잔액 확인하고 이상 없다면 소비자보호국에 불만 접수
집을 팔거나 재융자를 하게되면 기존의 1차 모기자 융자금은 새로 들어오는 은행의 자금으로 페이오프를 하게된다.
그런데 에스크로 과정에서 기존 융자금에 대한 페이오프 금액에 차질이 생길 때가 간혹 있다. 페이오프해야 할 금액보다 적은 돈을 전 모기지 렌더에게 송금하는 바람에 나중에 추가 자금을 더 보내야되는 상황이 발생하는 것이다. 이렇게 난감한 상황에 빠진 홈오너는 어떻게 대처해야 될까.
▶사례
LA 인근에 거주하는 한인 이모(57)씨는 두 달 전 재융자를 했다. 그 당시 렌더가 에스크로로 보낸 페이오프 서류에는 이씨가 갚아야 할 모기지 잔액이 분명히 25만5889달러로 적혀 있었다. 이씨는 재융자를 해주는 은행의 자금으로 이 돈을 에스크로를 통해 전 모기지 렌더에게 보냈다.
약 한 달에 걸쳐 모든 에스크로 과정이 끝난 상태에서 이씨는 최근 전 렌더로부터 한 통의 메일을 받고 깜짝 놀랐다. 페이오프해야 할 금액이 26만5889달러 인데 잘못 계산하는 바람에 1만 달러가 부족하다는 내용이었다.
전 렌더는 이씨에게 메일을 받는 즉시 차액 1만 달러를 보내라고 요구했다. 빨리 보내지 않으면 콜렉션으로 넘길 수 있으며 그로 인해 크레딧에 나쁜 영향을 줄 수 있다는 글도 담고 있었다.
황당한 이씨는 에스크로에 알아봤지만 분명히 은행으로부터 온 페이오프 서류(Demand Letter)에는 25만5889달러가 적혀 있었던 것을 확인했다. 이씨는 갑자기 1만 달러를 더 내라고 하는데 수중에 여유 자금이 없는 상황에서 어떻게 대처해야 할지 난감해 하고 있다.
▶이씨가 할 수 있는 옵션
페이오프 금액에 차질이 생길 때 홈오너가 대응할 수 있는 방법에는 몇 가지가 있다.
첫째는 은행이 실수했을 가능성이 있으므로 다시 한번 페이오프 금액을 확인하는 것이다. 재융자를 하기 직전에 받았던 전 모기지 렌더의 스테이트먼트를 찾아서 잔액을 확인할 수 있다. 보통의 경우 렌더가 매월 발송하는 스테이트먼트에는 그달 갚아야 할 금액과 남아있는 모기지 잔액이 적혀 있다. 물론 잔액과 실제 갚아야 할 금액에 차이가 날 수 있지만 우선은 스테이트먼트에 나와있는 잔액이 정확한지에 대해 렌더 측과 확인해볼 필요가 있다.
둘째는 조기상환 벌금 여부다. 이 조항은 홈오너가 일정 기간 내(보통 3년이나 5년)에 주택매매나 재융자을 하면서 모기지를 다 갚아 버리면 일종의 벌과금을 내야하는 항목이다.
렌더들은 홈오너가 조기에 모기지를 상환하면 이자 수익이 없어지므로 조기상환 벌금 조항을 넣는 경우가 종종 있다. 이런 사실을 바이어도 융자서류에 사인을 하면서 알고 있지만 시간이 지나면 잊어버리게 된다. 조기상환 벌금액은 모기지 스테이트먼트에 나오지 않으므로 페널티 조항이 있다면 렌더가 나중에 이 벌과금을 더해서 페이오프 금액이 모자라게 될 수 있다.
셋째. 조기상환 벌금이 없고 추가로 은행에 납부해야 할 돈이 없음에도 불구하고 렌더가 계속 차액 1만 달러를 요구한다면 연방소비자재정보호국(CFPB, consumerfinance.gov/complaint)에 불만사항을 접수할 수 있다.
이렇게 해서 보다 전문적인 기관에서 정확한 페이오프 금액을 다시 산출해달라고 요구하는 것이다.
▶렌더의 책임 소재
페이오프 금액이 잘못 계산됐다고 해도 렌더나 에스크로는 법적 책임이 없는 경우가 대부분이다. 항상 페이오프할 때마다 렌더는 각종 수수료 등 추가적인 비용이 발생할 수 있다는 것을 서면으로 명시하고 있으며 에스크로에서도 홈오너는 추가 페이오프 금액이 생길 수 있다는 서류에 사인을 하도록 하고 있다. 따라서 홈오너는 재융자나 집을 팔아서 페이오프를 할 때 렌더가 알려주는 잔액이 맞는지를 재차 확인하는 것이 좋다.
박원득 객원기자