[부동산에 투자하는 이유-1031익스체인지] 비영리단체 기증후 팔면 면세

차비호 <부동산 투자 및 세금 컨설턴트·공인회계사>

지난주에 언급한 세금 혜택 외에도 부동산에 투자하면 국세청으로부터 많은 '특혜'를 받는다. 기존의 부동산을 팔고 1달러라도 가격이 더 싼 부동산을 사면 시세 차익에 대한 세금을 연기할 수 있다. 우리가 흔히 아는 1031 익스체인지다. 이 세법 조항을 제대로 활용하면 부동산 매매를 통해 이익을 얼마나 남겼던 상관없이 세금을 내지 않고 더 큰 부동산에 전액을 투자할 수 있다. 투자자들이 가장 흔하게 부동산을 키우는 방법이다. 부동산이면 종류에 구애받지않고 여러 차례 해도 된다. 개인 주택이나 아파트를 팔아서 상가나 빈땅에 투자해도 세금이 유보된다는 것이다.

다만 팔 때 나오는 전액을 매입하는 부동산에 투자해야 하며 45일 이내에 새로운 투자 대상을 정해야 한다. 그리고 180일 안에 에스크로를 끝내는 등 까다로운 조항이 많아 반드시 전문가의 도움을 필요로 한다. 1031 익스체인지를 하려고 할 때 시간에 쫓긴다면 역 교환(reverse exchange)도 가능하다. 이 방법은 물건을 먼저 구입하고 나중에 자신의 프로퍼티를 파는 방식이다.

요즘 들어 인기있는 1031 익스체인지의 한 방법으로 일반공동소유권(Tenancy in common)이 있다. 이는 대형 상가나 콤플렉스에 여러 명이 투자하는 방식인데 투자에서 관리까지 전문 회사가 해주며 이익을 배당받는다. 2002년까지는 국세청에서 인정하지 않았으나 요즘에는 세금 혜택을 받을 수 있다. 일반적인 1031 익스체인지 때보다 시간적으로 편리한 점이 많고 투자시 리스크가 적다는 것이 장점이다. 또 혼자 투자하기 힘든 고급 부동산에 투자할 수 있다는 매력 때문에 지난 3-4년새 투자자들이 많이 애용하고 있다.

부동산 투자시 또다른 '세금적인 장점'은 유산 계획을 적절히 세운다면 평생 세금을 내지 않을 수 있다는 것이다. 예를 들어 가치가 많이 상승한 부동산을 학교나 교회 혹은 자신이 설립한 비영리 단체에 기증하게 되면 본인은 세금 혜택을 누리고 그 단체에서 나중에 팔아도 이득에 대한 세금을 내지 않는다. 개인 소유 부동산을 본인이 직접 팔아 현금으로 주면 이익에 대한 세금을 내게 되고 나머지 금액을 기부하게 되지만 해당 부동산을 비영리 단체에 기부하고 이후에 팔게 되면 비영리이기 때문에 세금이 공제되는 것이다.

그리고 나중에 개인 세금 보고시 기부금 공제도 빌딩 시가로 받을 수 있기 때문에 개인과 비영리 단체 모두에게 혜택이 돌아간다.

하지만 유산세 같은 미묘한 문제가 발생할 소지가 있으므로 반드시 세금 전문가와 의논한 후 시행하는 것이 바람직하다.

[phone]