이즈먼트(Easement)

김모(45)씨는 집에 갈때 옆집 뒷마당을 통해 자신의 드라이브웨이로 들어간다. 처음 집을 구입할 당시 에이전트로부터 '이즈먼트'(Easement.지역권)가 있다는 소릴 들었으나 그 당시에는 그것이 뭔지 모른 채 구입했다. 나중에 이즈먼트란 내 집을 들어가기 위해 남의 부동산을 이용할 수 있는 권리라는 것을 알게 됐다.

집을 사준 부동산 에이전트는 이즈먼트가 문서(Deed)로 되어 있으니 걱정말고 살라고 하지만 김씨는 늘 옆집 주인의 마음이 상하지 않도록 최선을 다하고 있다. 혹시라도 그 주인이 자신으로 인해 기분이 상해 뒷마당을 사용하지 못하도록 한다면 내 집으로 들어갈 방법이 없기 때문이다.



부동산을 구입하는 사람들 중 이즈먼트에 대해 잘 모르는 사람이 많다. 설사 이즈먼트에 대해 안다해도 그저 남의 땅을 이용할 수 있다는 권리 정도다.

이즈먼트는 법적인 소유권을 갖고 있지 않은 상태에서 남의 부동산을 이용할 수 있는 권리를 말한다. 가장 흔한 것이 내 집에 들어가기 위해 옆집이나 뒷집 또는 앞집의 땅을 이용하는 것이다. 이즈먼트는 주로 오래된 동네에서 볼 수 있으며 신규주택단지에서는 거의 없다.

이즈먼트의 종류는 크게 두가지로 나뉜다. 첫째는 'Easement Appurtenant'(부속 지역권)다. 이 지역권은 앞서 언급한 것처럼 내가 살고 있는 집 주변의 남의 땅을 이용할 수 있는 권리를 말한다. 대부분의 이즈먼트는 이 범위에 속한다.

둘째는 Easements In Gross(단독 지역권)다. 이 것은 가스나 전기 수도 등 유틸리티 회사들이 전신주를 세우거나 유틸리티와 관련된 업무를 보기 위해 일반 부동산 소유주의 건물 내로 들어간다거나 땅을 이용할 수 있는 권리를 일컫는다.

예를 들면 우리집 뒷 마당에 전봇대 한개가 설치되어 있다면 이것은 전기회사에 이즈먼트를 허용하고 있다는 뜻이다. 대부분의 전봇대는 일반 도로에 설치되어 있지만 택지분양이 제대로 되지 않은 오래된 지역에서는 개인 주택안에 설치된 경우도 있다.

이즈먼트의 생성엔 여러가지 요인이 있다. 이중 일반 주택소유주들이 쉽게 접할 수 있는 것은 두가지로 구분된다.

문서에 의한 이즈먼트(Express Agreement)=이즈먼트를 사용하는 사람과 그 권리를 내주는 사람 간 합의에 의한 약속이다. 옆집 뒷 마당을 이용하는 이즈먼트가 문서로 되어 있고 이것이 타이틀에 기록되어 있는 것으로 가장 확실한 이즈먼트 권리다.

이 이즈먼트는 집을 살 때 타이틀 회사에서 발행한 타이틀 리포트(Preliminary Title Report)에 명시되어 있으므로 과연 내 집에 이즈먼트가 있는지 없는지 알 수 있다.

문서에 의한 이즈먼트는 집을 매매할 때 그 권리가 항상 따라다니므로 혹시나 하는 심정에 이웃집 주인의 눈치를 볼 필요가 전혀 없다. 이 이즈먼트는 사정에 의해 수십년간 사용하지 않아도 그 권리가 살아 있다. 말하자면 무한정인 셈이다. 이즈먼트 중에서 가장 확실한 권리인 것이다.

관행으로 인한 이즈먼트(Prescription)=이즈먼트를 제공하는 주인의 공식적인 허락은 없었으나 오랫동안 관습적으로 남의 땅을 사용해도 그 권리를 인정해 주는 것을 말한다.

즉 이즈먼트를 제공하는 땅 주인이 특별한 반대의사를 표현하지 않고 그렇다고 해서 자신의 입으로 내 땅을 사용하라고 허락하지 않은 상태에서 이루어지는 것이다. 혹시 뒷마당이나 앞마당 등 내 땅의 일부분이라도 옆집에서 무단으로 사용하고 있다면 반드시 그 집 주인한테 내 땅 사용에 대한 가부간의 의사 표현을 하는 것이 좋다.

관행으로 인한 이즈먼트는 땅 주인 모르게 사용하는 것이 아니라 공개적으로 최소 5년 이상 연속해서 그 땅을 이용해야 성립된다. 이렇게 해서 성립된 이즈먼트는 문서에 의한 이즈먼트처럼 집 매매 시 그 권리가 따라 다니게 된다. 그러나 문서에 의한 이즈먼트와 다른 점은 5년간 계속해서 이즈먼트를 이용하지 않을 경우 그 권리를 빼앗기게 된다는 것이다.

이즈먼트의 소멸=이즈먼트는 지진이나 천재지변으로 인해 이즈먼트를 제공해 주는 부동산이 소멸될 경우 없어지게 된다. 또 이즈먼트를 이용하는 사람이 문서로 더 이상 사용하지 않겠다는 의사표현을 한 경우에도 소멸된다. 이즈먼트는 혜택을 보는 사람이 사용에 대한 지속 여부를 결정하게 되며 이즈먼트를 제공하는 쪽에서는 이에 대한 아무런 권한이 없다.



박원득 기자